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装饰行业技术分享丨批量精装修的误区与挑战
来源:聚焦全装修  作者:张安  时间:2018-08-13 09:09:05   [报告错误]  [收藏]  [打印]
  核心提示:本文为深圳中天精装股份有限公司总经理张安在8月7日举办的2018中国房地产精装修产业发展大会上的演讲实录。

  各位领导,各位嘉宾:

  上午好!

  非常荣幸参加今天的大会,我的演讲题目是《批量精装修:误区与挑战》。

  最近我们在谈论一个话题,是关于2018年是否可以看作是批量精装修爆发的元年。作为一个佐证,我本人在7月份接到了很多地产商打来的电话,内容基本上都是寻求批量精装修方面的战略合作。最夸张的是,我记得有连续3天接到了13个左右的此类电话,这种情况以前从来没有出现过。我们公司从2004年开始就从事批量精装修业务,我的心目当中一直认为毛坯房早就应该取消,改为精装房交付,现在这个局面似乎终于来临,问题是,我们参与各方是否做好了准备呢?我们来分别看一下。

  一、设计方面

  1)标准化程度较低。

  根据我们公司在全国差不多60个城市的工程实践,设计达到了标准化的项目比较少。即便是一些标准化做得比较好的房地产公司,当项目遇到一些“特殊”条件时,设计就出现了较多的变异。我举个例子,在某个城市,客户告诉我1000套房子有13个户型,这个不算太多,还可以接受。问题是根据当地政府的要求,每个户型要为客户提供3种不同风格的设计,这样就可能出现39种组合。更加严重的是,这个项目还要为客户提供“选装”服务,那会不会出现上百种组合呢?如此一来,1000套房子的批量装修变成了一堆家庭装修的组合,这有可能导致施工组织上出问题。

  2)户型优化空间很大。

  整个房地产行业做毛坯房的时间超过了20年,以精装房的观点来看,毛坯房问题实在太多,因此需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计,避免后期出现大量无法避免的缺陷。可惜的是,到目前为止,推行精装修设计提前介入、大力研究户型优化的房地产公司还不是很多。

  3)一些设计做法留下严重的质量隐患。

  我这里列出几个:

  A)装配式建筑带来的质量隐患。

  大家都知道,社会上对于大规模推行装配式建筑是有不同看法的,我这里只谈一下轻质板墙带来的开裂裂缝问题。早在1997年我自己管理的一个项目上就使用了轻质板墙,开裂裂缝很厉害,所以后来这么多年我一直在观察这种板墙的进展情况,结论是进步并不是特别大。按照我们的统计分析,凡是使用轻质板墙的项目,墙面乳胶漆裂缝就很难彻底避免,乃至于出现了一个新名词叫“圣诞节裂缝”,意思是到了年底左右就开裂。目前看来,高精砌块砌筑的墙体裂缝少得多。

  B)按照目前的粘接体系,在光滑的墙面上贴砖会带来严重的空鼓脱落问题。

  空鼓的原因其实很多,我这次只讲墙面基层过于光滑的问题。

  请看图一,这是某个项目最近出现的问题,几百套房子出现了一万多块瓷砖的脱落,这当然是很严重的问题,根源是采用铝模施工的混凝土墙面表面太光滑,采用常用的瓷砖粘接剂不足以解决问题。铝模是好东西,用铝模施工出来的混凝土质量很好,但是表面太光滑,需要予以特别关注。其实这个问题我们早就有警示,并且提出了有效的粘贴解决方案,可惜没有被采纳。

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  (图一)

  再看图二。这是今天上午发生的事情,某个项目上的卫生间墙面使用聚氨酯涂料作为防水材料并已施工完毕,然后要求我们在墙上贴瓷砖。这个做法早在1993年就知道不行,瓷砖肯定会发生严重的空鼓甚至脱落,在防水层外表面甩细砂等做法也没有什么帮助。这个知识在20多年前就是常识,可惜仍旧经常有项目采用这种错误的做法。

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  (图二)

  这个对话的后半部分我没有截图,说的是一部2000元的铲墙机用不了几个房间就坏掉了。聚氨酯涂料防水就有这个特征,它和基层的粘贴很牢靠,但是外表面不适合贴墙砖。

  接着看图三。聚氨酯用于卫生间墙面已经知道是不行了,那么采用常见的水泥基防水涂料(例如JS),然后再用常见的瓷砖粘接剂行不行呢?很遗憾还是不行,外表面还是太光滑。只要做一下试验就知道,即便使用瓷砖粘接剂在JS的外表面贴砖墙,抗拔试验下的结果也就0.2MPa左右,达不到规范的要求,这个试验早在2004年我们就专门做过。几年前为了区分空鼓的责任,我们有个项目上甲方居然要求我们做了900多组抗拔实验,闻所未闻对吧!结论非常清楚,破坏面不少出现在防水层外表面。不相信的同行最好亲自做一下这个实验,技术问题不要仅仅停留在口头的强辩上,拿数据说话才是正确的做法。

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  (图三)

  在上述三种光滑的基层上如何贴瓷砖,其实我们已经找到了改进的方法,效果好很多,成本还更低一些,可惜很多时候设计师或招采部门已经规定了粘贴方案,我们的建议大多数时候被否决。

  接着再看图四。有相当数量的项目上出现了管道直接穿越卫生间门槛石或者有水区域的墙体根部,这种情况下水分很容易沿着管道四周渗透到干区,最终引起各种渗漏。其实只要提前进行设计优化,要规避这种错误的做法并不是很难。

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  (图四)

  C)卫生间做地暖的问题

  随着精装修在北方陆续开展,卫生间做地暖的情况越来越常见。这种做法目前看来问题太多,我个人强烈建议取消卫生间的地暖做法,改为其他形式的空气采暖。有人可能会问:以前北方卫生间一直做地暖啊,怎么没有听到投诉呢?其实原因很简单,那就是这些地方以前没有做批量精装修,业主自己搞的装修问题其实并不少,只是没有投诉到开发商这里罢了。

  具体有哪些问题呢?第一,地暖保护层上面的那一层防水在周边经常不能做到全封闭,因为要预留温度缝,以及有复杂的管道穿越防水面层。第二,地暖加热后空气及水分会膨胀,防水层会被破坏。第三,地暖加热后会带来地面材料膨胀。第四,返碱也会增加。这些问题都很难解决,我认为不能因为一个所谓的脚感问题而惹出那么多麻烦。

  更加扩大化一点,我认为地暖就是一个非常落后的做法,弊端实在太多,我建议彻底改革一下,改为空气加热方式。生活中有些习惯本来就非常不科学,适当的时也得做点让步吧。

  设计带来的问题其实还有很多,由于时间限制,我们只讲这么几点。


关键词: 批量 精装修 误区 挑战 建筑 装饰
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[责任编辑:丁艳艳]
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