二、土建总包方面
1)厨房卫生间渗漏仍旧比较普遍。
我本人从1996年就开始讲防水方面的课程，以为厨房卫生间上下层的渗漏早就搞定了，没有想到的是，随着最近几年房地产规模放量增长，厨房卫生间渗漏问题又死灰复燃，有的甚至到了离谱的程度。在天津，有个项目厨房卫生间渗漏率到了100%;在东莞，某项目渗漏率超过80%;在海南，某项目渗漏率超过了90%。有的项目里卫生间干脆就做在后加的楼板上，真是让人心惊肉跳。这些基本的问题不解决，对于批量精装修来说就是巨大的灾难。
2)墙面砂浆强度不足时有出现。
大家看一个录像，在这个录像中，我们的工作人员拿着一把空鼓锤去蹭墙面抹灰，居然很容易就划出了一道深沟。很明显这种墙面肯定无法粘贴墙砖，但是要返工的话往往是整栋楼的抹灰都要返工，工作量十分惊人，损失巨大，因此很难执行下去。
这里顺便提一下规范当中存在的一个问题，就是抹灰砂浆的质量如何检验。目前主要是做试块，新的规范对某些类型的砂浆增加了保水性试验，但是这种试块检验法仍旧和现场条件差异太大。试想一下，砂浆做到墙壁上之后，厚度也就两三公分，表面积那么大，在高温、大风条件下很快就失水了，哪有强度可言呢?有些人认为砂浆强度不足是配方的问题，我认为主要是快速失水引起的。仅靠试验室检查强度是不够的，保水实验也太过书生气，我个人强烈建议增加现场检验，为此要革新现在的抗拔试验方法，直接在现场粘贴试块，看拉拔试验的破坏面到底发生在哪个地方。当然更加简单的检验办法就是用手掌去抹，如果有掉渣，那贴砖就很容易引起空鼓，这不是明摆着的事情吗?老百姓都明白的道理，个别专业人士居然不相信，实在想不通。
3)结构尺寸精度有待提高
凡是做精装修的项目结构尺寸精度必须更高，原因很简单：装修完成后，现场相当于放了很多把检验精度的“尺子”，用户看得清清楚楚。比如踢脚线摆在那儿，那么墙根附近的墙面和楼地面都得平整顺直;比如木门的门套线安装上去了，那就是一把大尺子，门附近的墙体厚度都要一致，平整度垂直度都必须比较精确;比如厨房卫生间的方正度如果不够好，那么贴完墙地砖之后就很容易发现大小头，诸如此类。这些问题在毛坯房时代不太容易发现，做精装房之后都会暴露出来。
最近十年以来，越来越多的房地产公司引入了第三方公司对项目进行评估，作用很大，效果很明显。今天来了数十家房地产公司，其中有些还没有引入这种管理方法，建议模仿学习。当然，这种检查必须遵循合理的质量标准，适当控制检查的内容，否则也会带来很多麻烦，这一点我们后面会讲到。
4)空鼓开裂层出不穷
众所周知，渗漏、开裂一直是建筑行业的老毛病，渗漏问题前面已经讲过一部分，现在讲开裂。做批量精装修之后，细小的裂缝也可以看得出来，是投诉的热点。按照目前的经验，免抹灰体系对于减少裂缝效果不错。不过免抹灰体系也不是一蹴而就，按照我的理解需要分几步走：
第一步，产品要标准化，户型要尽可能稳定下来。这一步其实特别难，属于公司战略级别的决策，公司老板要下定决心才行。
第二步，采用先进的混凝土浇筑技术，铝模就是其中一种。产品标准化之后铝模成本就可以降下来，效果很好。局部不容易现浇的地方做预制混凝土就可以了，不要片面追求预制率。有人认为预制混凝土才是环保的，这实在是个很大的误解。钢筋混凝土据说是建筑行业有史以来最重要的发明，就是因为它可以很方便地浇筑成各种形状，强度高、成本低而且安全可靠。有人认为现浇混凝土污染大，那就应该考虑如何把现浇的技术提高，尽量减少对环境的污染，为什么一定要改为预制混凝土呢?
第三步，就是采用合适的隔墙体系，这个问题其实很严重，我观察了很多年，一直没有发现特别好的隔墙做法。我建议暂时不要搞轻质板墙了，因为裂缝太多，目前看来还是高精砌块更安全可靠。也有人认为喷射轻质混凝土不错，我没有太多接触，不知道到底好不好。轻钢龙骨石膏板体系其实也不错，可惜老百姓还不是太接受。
第四步，采用轻质砂浆做墙面粉刷，这样终于做到了免抹灰。这几步下来裂缝的确少了很多，其他方面的好处也不少。
土建的质量问题对于批量精装修的困扰还有很多，我们今天只讲这几点。
三、发展商方面
毫无疑问，发展商是项目管理的龙头，是事实上的EPC牵头单位，如果发展商对于精装修的理解出现大的偏差，或者在现场不作为，或者瞎指挥，那么后果就会特别严重。我这里举几个例子。
1) 高周转≠穿插施工
当前房地产领域一个特别重要的话题是如何提高周转率。周转率对每个企业都很重要，企业追求周转率是非常正确的做法，我们也特别支持房地产企业提高周转率，问题是该怎么提高呢?
最近两三年以来的一个流行做法是让批量精装修单位以及其他各种分包单位很早进场，提前与土建单位一起穿插施工，工期长达18~24个月，而正常情况下一个批量精装修工程的合理工期是8~10个月。工期延长了几乎一倍，精装修公司及其他合作单位的产能一定大大下降，效益肯定大大降低，周转率一定大大下降，这么简单的道理，居然很多人想不通，认为穿插施工提高了所有单位的效益，这个想法实在很奇怪。我在这里打个比方：如果我们四个人一起打一桌麻将，那当然必须同时出席;但如果是一起做一桌菜，每个人只做其中一道菜，那显然不需要同时到场，四个人按照合理的时间进入厨房就够了，这显然才是最节省成本的方法嘛。
打比方不够严谨，那我们用数据说话。实际上去年2017年八月份左右我写了一份报告，就103个批量装修项目的成果进行了分析，这些项目有的是穿插施工，有的不是，但是都已经完工，财务报表也出来了，并且经过了安永会计师事务所的审计。安永是国际四大事务所之一，他们的审计很严格。数据非常多，分析起来就有说服力，结论是明确的：穿插施工导致配合单位的管理费大增，利润率显著降低，员工流失率明显升高，班组闹事基本上都发生在穿插施工项目，而且以前很少闹事的乳胶漆班组，在穿插施工项目上闹事反而最严重。最令人触目惊心的是，103个项目中有12个项目亏损较大，前面11个都是穿插施工，其中最严重的一个项目净亏损20%，令人啼笑皆非的是这个项目是穿插施工的典范，全国有很多公司及政府部门工作人员曾经前来参观考察。第12个项目是因为后加楼板的卫生间存在严重的渗漏问题，我们花了很大力气去防范，但是甲方没有补钱，所以亏了。
这个报告提交给甲方之后，他们看了之后很惊讶地对我说，以前一直以为穿插施工对大家都有好处，怎么你拿出的证据说不好呢?为什么日本的穿插施工那么成功呢?这是一个好问题。我认为这和日本的质量文化和诚信文化有很大的关系。我不止一次去日本工地参观，发现他们的穿插施工做得确实特别好，其中非常重要的地方在于：上一道工序做出来的质量一定是合格的，而且是准时的，下一道工序的施工人员不需要投入精力进行复杂的验收，也无须担心上一道工序会不会准时完工。而我们的实际情况是：18个多月的工期中，有10个月以上的时间在和土建单位扯皮拉钩，最后几个月居然还赶工!时间太长，导致管理投入加大，工人闹事增加，工地管理反而变得更加困难了。
管理团队是最宝贵的资源，2018年开始批量精装修项目显著增多，如果管理团队不能快速释放出来，整个行业就会出现很大的问题。我强烈建议不要进行无谓的尝试，而是回归理性和常识，将工期控制在合理的范围，房地产商想缩短整体工期是非常合理的诉求，其方法很简单，就是从最终交付日倒算，从而决定何时介入精装修施工不就可以了吗?干嘛把工期拉那么长呢?!
2) 高质量标准≠高质量工程
前面我说第三方检查有利于工程质量的提升，我这里想继续提醒一下，质量标准及检查内容必须合适才行，如果把质量标准及检查内容定得不恰当，效果很可能适得其反。强烈建议房地产公司要瞪大眼睛检查每一项标准，看到底是否适合公司当下的实际情况，切忌好高骛远，在不经意间拖垮了施工队。我这里列举几点：
A)顶棚高低差≤4mm
按照目前的工艺，这一点几乎做不到。更进一步的，甚至用什么工具检测都不知道。我们这个行业目前普遍使用激光多线仪测量顶棚高低差，这种仪器投射出来的基准线宽度起码有三毫米，理论上就测量不了4mm的误差，因为要想测量4mm以下的误差，仪器的精度至少不超过2mm才行啊!测量工具都没有，还谈什么施工呢?
对于早期做精装修的房地产企业，顶棚高低差控制在10mm以内就已经相当难，经过数年训练之后，将高低差控制在8mm以内才有希望。目前看来，无论是10mm还是8mm，顶棚都必须做贴饼冲筋才行，否则是做不出来的。
B)相对的两面乳胶漆墙面上中下距离误差≤8mm
检查房间方正的有效方法是检查踢脚线之间的距离误差，目前质量较好的项目可以做到8mm以内。奇怪的是，不知道从什么时候开始，有些房地产公司的检查标准里面多了一条，要求将相对的两面乳胶漆墙面上中下三组距离误差控制在8mm以内，这不仅没有什么必要，而且难度非常大，基本上每个乳胶漆墙面都要做贴饼冲筋才能满足要求，成本上升非常严重，同时由于施工难度较大，造成了乳胶漆班组闹事。所幸的是，当我们指出这个标准不合理之后，一些房地产企业已经放弃了这个标准。建议各位回去赶紧看一下，你们公司的检查标准中是不是不经意间写了这一条，须知有的公司居然不知道自己的检查标准，表格摆在那儿没有人看过!
C)瓷砖及乳胶漆墙面垂直平整度偏差≤2mm
受限于目前的工艺做法及工艺水平，要达到这个标准并不容易，至少投入产出比太低，返工太多。以瓷砖墙面为例，由于目前厨房卫生间很少有公司去控制结构的方正度，造成墙砖镶贴时粘接层普遍在12~15mm以上。很显然，这么厚的粘接层会导致瓷砖往下流坠，最后造成垂直度平整度超偏。如果将允许偏差控制在国家规范规定3mm以内，那么施工难度降低很多，而且对交付质量没有什么影响。
乳胶漆墙面的情况也类似。由于目前墙面找平材料无非就是粉刷石膏加上腻子，这些材料的强度都是有限的，操作时刮尺重一点轻一点都足以造成1mm以上的偏差，想将误差控制在2mm以内的确有一定的难度。除此之外，对于一面很长的墙面来说，即便花了很大力气整改，终于将墙面的垂直度和平整度控制在2mm以内，但这种整改往往破坏了乳胶漆的观感，整体效果反而下降了。
D)墙面瓷砖零空鼓几乎做不到
老版本的建筑装饰装修工程质量验收标准里面有个条款要求墙砖做到零空鼓，但是如何做到这一点，我曾经请教过参编专家，没有一个人能回答出来。我本人也参编和审核了多本规程，也一直搞不清楚该如何做到零空鼓。我们这样一家小公司为了做到零空鼓，每年至少浪费上千万用于整改。我还听说个别项目为了防止在第三方测评时因为墙砖空鼓而导致得分太低，就采取了一些很不光明正大的应对措施，例如：检查团刚刚抽签决定检查哪个房号，忽然整个工地停电了，电梯上不去，其实这个时候早就有施工人员跑到楼上将空鼓的墙砖砸掉，然后把现场打扫干净，因为根据测评规则，有空鼓但是如果已经处于整改状态，那么是不扣分的。
工程管理最重要的是实事求是，这样的弄虚作假坚决不能搞。问题是如果规则已经到了逼良为娼的地步，那我们就要反思规则本身是不是有问题了。
好消息是，今年2月份颁布的新的《建筑装饰装修工程质量验收标准》已经承认零空鼓做不到，建议大家尽快翻阅一下该标准的第10.2章节，将当前零空鼓的检查要求纠正一下，使得行业可以真正满足。具体要达到什么样的要求，其实我们早在2009年就建议过，并且实施过一段时间，可惜后来被取消了。比较奇怪的是，新标准给出的空鼓允许度似乎相当宽松，只是明确要求墙角部位附近没有空鼓，这未免又太宽松了，我们建议还是回到2009年的检查要求：
对于普通厨房卫生间墙面来说，每面墙的空鼓点不超过2个，每个空鼓点的直径不超过50mm，一块砖最多只允许出现一个空鼓点，而且不允许空鼓出现在瓷砖的边角位置。
之所以不允许空鼓出现在边角，主要是因为只要将砖缝设为2mm以上，那么就可以通过灌浆的方法解决边角部位的空鼓。这个要求其实比新标准严格很多，但通过努力是可以达到的，建议各家公司尽快协商一下，看是否可以达成一致意见。
相比墙砖空鼓，更加重要的是如何防范墙砖大规模脱落。我们公司已经掌握了一种墙砖镶贴方法，在空鼓不会增多的情况下，可以大大提高粘接力，而且成本更低。
E)一些必要性不高的检查浪费了大量管理精力
这方面的问题实在太多了，我这里仅罗列少量几个例子：
有的要求检查相邻的开关插座高低差不超过0.5mm，这个听起来很有道理，但其实这是基本功，如果一定要花费时间去检查，那么还不如直接换成连体面板，或者索性将这些开关插座的距离保持在30mm以上，没有对比就没有仇恨，还顺便解决了开关插座中间的缝隙无法装修的问题。我们一定要记住一个简单的道理：所有的管理都是有成本的，我们应该尽量用成本最低的方式去达成目标。
有的项目要检查相邻两扇柜门的高低差不超过0.5mm，这个听起来也很有道理，但是我们知道板式家具的工厂加工尺寸其实还算准确，高低差很多时候来自于烟斗铰链的轻微位移，要想解决这个问题，要么更换更好的铰链产品，要么在交付前集中检查一次，这是没有办法的办法。
有的项目要检查瓷砖缝隙宽度误差，这个听起来也很有道理，但缝隙宽度误差最大的来源是瓷砖尺寸本身的误差，瓷砖品质不高的时候，这一点无从检查。再说，有的设计师不考虑热胀冷缩的基本规律，坚持将瓷砖密贴，这时要想控制砖缝误差就基本没有办法了。实际上，瓷砖缝隙本来就不应该小于 2mm，这是规范的规定，只要按照这个去做，那么砖缝误差就不是很明显。
有的项目要求现场地面必须设置临时厕所，工人要想上厕所就必须下楼。这个听起来也非常有道理，可惜目前工地管理最严重的问题之一是电梯太慢，工人上下一次非常不容易，如果一定要将临时厕所设置在地面，那么工效将大大降低，楼上的随地大小便反而很难控制。在不同的楼层内设置临时卫生间是非常人性化的方法，为什么一定要做反人性的事情呢?坐办公室的人一定要到工地上体会一下工人是怎么干活的，不然就会制定出稀奇古怪的规则。
最后看一个木工做法。请看图五：
(图五)
这个做法最终的效果就是在顶棚上做出一圈很薄的叠级造型，这种吊顶丝毫不稀奇，我们至少做了几万套，有很多方法可以安全地可靠地固定图中的水平石膏板，成本不高，而且可以很好地保证图中那一圈一公分左右的薄线条厚度一致。可惜在某几个工程里面，甲方强制要求采用木钉固定石膏板，这个做法操作的时候木工师傅必须仰面操作，打木钉的时候又容易碰到钢筋，调平石膏板也相当不容易，施工起来颇为麻烦，以至于一个工地跑了上百个木工工人。我们以前的项目很少有木工班组闹事的问题，这几个项目的木工工程，每个都要亏损上百万元。
3) 频繁检查≠好工程
管工程其实没有多大的技巧，管理人员勤下工地，工地管得就不会太差，反过来也可以说，管得不好的工地，至少有一部分管理人员不怎么上楼。问题是，现在有少数房地产公司似乎认为开会和检查是管工地的最好方法，个别工地一个星期开四天会，项目经理不允许请假。除此之外每周检查评估两三次，每次处罚金额高达合同额的1%，这种情况正常么?工地上的工人成了惊弓之鸟，项目经理疲于奔命，底下的工作人员身心憔悴。为了应付检查，施工队在工地铺红地毯，等检查组走了就使劲赶工，这样真的能够管好工地吗?我要打一个大大的问号。
4) 商票≠保理
最近有部分房地产公司以商票或保理形式支付工程款，我这里普及一个常识：商票和保理是非常不同的东西。保理一般来说有可能谈成无追索的形式，而绝大部分商票是具有追索权的。也就是说，从财务角度看，商票实际上相当于施工企业在干完活儿之后，还向银行借了一大笔钱!大部分施工企业的总资产并不高，完全可以设想，拿进来的商票稍微多一些，负债率就会变得奇高无比，一旦有风吹草动就会死得很惨。
上面这个财务知识比较冷僻，查询“商票”这个词条，其解释讲的也不是人话，看了之后还是一头雾水。大家普遍认为，房地产公司不是已经补贴利息了吗?其实利息远不是最严重的问题，推高负债率才是最大的危险。我说了其中的道理之后大家普遍感到很惊讶，然后请专业的财务人员来解释，这才发现我刚才讲的是对的。现在有些房地产公司已经取消了商票这种付款方式，改为无追索权的保理支付，或者专门和银行谈条件，通过签署特别的条款将商票约定为无追索权的类型，不过要做到这一点相当难。
