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2018中国建筑装饰产业发展论坛丨乐乎城市青年社区创始人罗意:长租公寓崛起带来装饰行业发展新机遇
来源:中装新网    时间:2018-06-27 09:24:11   [报告错误]  [收藏]  [打印]
  核心提示:6月13日上午,长租公寓轻资产托管第一品牌,乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意,以《长租公寓崛起带来装饰行业发展新机遇》为题,分析公寓产业发展趋势,结合装饰行业发展现状,分析当下装饰企业在这个领域的发展可能性。

    因为我是从去年11月份从北京全家搬到广州,我看了很多房子之后是很失望的。因为房东一旦决定把这套房子用于租赁的时候,就不会真正用心在产品上。他不会做设计,也不会真正配好的家具、家电。他们都是拼拼凑凑,把不同的家具放在一起,这个事情谁能做?就是这些长租公寓行业的从业者,这些机构,会站在客户的角度去思考产品,去打磨服务,做真正的社群和信息化的建设。所以我们认为整个长租公寓的核心会带来整个市场体验的变化。我们以前也讲,别看我们白天在城市的各种场合如何挥洒青春,激扬文字,实际上我们回到住处的时候,都很有可能很不堪。

    所以我们认为整个长租公寓,大家都觉得他有泡沫,但是我觉得是重大的历史机遇。不要人云亦云,要参与到行业当中去了解真正的情况。

    金融,这些都是老数据了,行业数据是每天都在被刷新的,包括融资额,关于未来金融的布局,包括大家的估值,这个行业每一天都在发生变化,而且我相信每个城市的落地细则到今年3季度的时候,都会见分晓。

    各行各业都在参与的情况下,作为装修装饰的从业者,从业机构,在轰炸机不景气的情况下,应该关注长租公寓领域,尽管今天很LOW,可能没有那么高毛利,但是在这种情况下,各行各业都在逐步走过高毛利的时代。我们还是要拥抱,如果不拥抱,可能会带来我们对历史机会的错失。

    乐乎城市青年社区,为什么要在这里分享?我们也是行业的服务机构,我是2007年从北京大学毕业之后当了二房东,整整六七年都在做二房东的生意,城中村、地下室等等都干过。到2013年9月,完全是因为租赁市场太好了,当时在北京有一句话,叫做:没有租不出去的房子,只有租不出去的价格。

    所以我们2013年9月在亚运村做了第一个所谓的白领公寓,没有这么多政策的加持,没有这么多资金的助推。只是因为对这个行业的感觉,觉得租赁人群的生活太苦了,因为产品不行,服务不行,谈不上服务,没有把租客当成客户。租客在北京就是二等公民,整个交易流程及其的不透明,黑中介,房东各种的颐指气使,我们就想有没有可能通过标准化的方式,通过机构化的方式,通过连锁化的方式把这个产业进行升级?

    那个时候第一个项目大概是2400平米,76间房,当时投了410万装修,每间房是4.17万。可能也是行业里面比较早的从业者,那个时候我们就是二房东,包租模式。也就是现在很多数得出来的品牌的模式,把房子租下来,装修完再租出去。但是确实对零起点的创业团队来说,这样的包租模式还是很重。我们到2014年做完亚运村项目,很快实现了满租,将近租价4400多,就去寻找风投的关注,但是风投不愿意投我们。他觉得这个模式特别传统,而且很重。风投给你投几千万,可能很快就没了。

    我们就做了第二个项目,因为没人投,我们就自己干。第二个项目投了1700万,可能在今天看来,在行业里面什么都不算。但是对零起点的创业者来说,那是很重的模式。所以我们到2015年8月拿到天使投资的时候是非常果断的做了轻资产的转型,我们成了行业的代言商。理解起来就很像酒店管理公司,比如说铂涛、华助住酒店管理公司。也就是说我们自己不在项目层面做投入,而是去给项目的投资方输出我们的行业研判能力、设计能力、工程管理能力、运营能力、社区能力及信息化能力。所以我们成了行业在今天看来很有识别性的一家公司,就是我们是轻资产运营服务的第一品牌,我们大概现在在全国有80个项目,从去年11月份走向全国,在10个城市开展业务,现在每个月大概增加10个项目。

    当然我们都不是投资者,我们背后有6只私募基金跟着我们在全国跑。而且在这个过程中,也有很多的房地产机构和一些园区运营商,包括政府平台寻求我们的运营支持。比如说现在在武汉在做一个120万平米的大型的租赁项目的咨询业务。所以我们把自己定位为轻资产托管运营品牌,我们刚刚做完B轮过亿元的融资,也是几家顶级机构。

    我们和其他的长租公寓有一些区别,我们从一开始就是合作的思路,因为仅靠我们一家机构,比如说我是万科,可能有很多的政府资源,可能有很多的专业能力,有人才资源,但是我们认为整个行业赛道足够宽和深的情况下,靠一家或者是几家机构的资源是不够的,我们是要建构一个驱动全行业的能力。就好象今天我们找装修合作方,设计合作方一样,因为我们要把这些机构绑在我们身上,我们可能才会把自己变得更加强大。包括有大量的基金跟着我们跑,现在每一年投出去的项目,去年可能是20亿,今年可能是五六十亿。

    我们有什么优势?

    有金融优势,当然这不是我们的,但是我们整合进来的。因为我们以运营能力为依托,很多金融机构都愿意跟着我们跑,在全国收这样的资产。甚至土地的投资机会,开发机会。

    运营服务优势,这是我们的核心优势。因为我们做了3万间房之后,分布在不同的城市,不同的项目上,所以我们有全套的SOP的流程,通过信息化的方式固化下来。包括精细化的收益管理的模型,获得了很多甲方的认可。昨天是有三个项目开业,就是和北京昌平区政府合作的,我们获得了政府平台机构的认可,他们整个集团的诉求是资产诉求。但凡不动产都需要运营机构,所以他引入我们这样的运营机构。我们也是在外部整合的设计机构给他们做服务的。外部的工程机构给他们做服务。

    设计优势,比如说近期和清控人居的规划院、设计院建立了战略合作协议,服务我们的股东复星在广州的一个项目。我们的运营能力和信息化能力,是我们自己的。金融能力和设计工程能力是对外寻求合作的。

    乐乎城市青年社区自己的定位是刚需的,主要是用色彩解决问题。因为年轻人喜欢更具有活力的空间。这两个项目,一个是跟昌平区政府成立的,做的人才公寓。另外一个是跟武汉洪山区政府做的人才公寓。这是我们跟总部基地,北京的一个上市公司做的510间的人才公寓,这个是我们跟复地做的高端一点的公寓。这是我们的案例,我们都是轻资产服务商,除了洪山区的人才公寓我们是投资方之外,其他的都是服务方。因为洪山区的人才公寓,当时可能是行业里第一个对社会招标的人才公寓,所以要求投资主体和投标主体必须是一家,而且要求这个投标主体还得具有品牌影响力,所以只能是乐乎自己。这是我们目前80个项目中唯一一个自己投资的项目。

    我们对自己的定位首先是社区运营商,公寓的服务商,也就是说我们还是在对行业赋能,而不是自己全套的做,当然我们有自己的设计团队,也有工程管理团队。全国有40多个人,但是还是有很多的对外寻求合作的地方。所以我们把自己的重心放在运营上,因为未来对我们来说,通过轻资产快速获取资产,快速获取客户,未来在这种一线和新一线城市中的青年人群,未来的经营是我们的战略中心。因为我们要把自己打造成一个城市青年的生活流量入口,所以我们花大量的精力在运营上,在软硬件打通上,在获取客户数据上。同时我们是一个行业的赋能者,服务商,现在百万大军下江南,所有人都挤向了这个行业,但是很多机构其实没有专业能力,他需要我们这样的运营商来交流。所以乐乎总部每天都会接待大量的来访者。最后还是定义自己是一个行业的驱动者。

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    会给大家带来哪些机遇?

    我对装修装饰行业并不了解,因为我们公司这一块是由另外一位合伙人负责的。但是今天我来讲,就班门弄斧。

    首先我们觉得对装修装饰行业来说,现在受开发商不景气的影响,可能会对装修装饰行业带来一些压力。包括对整个不动产经营环境,我也是有一些了解的。如果是同质化很严重的机构,活下来是很有问题的。包括我们跟清控人居合作的过程中也听他们一些领导讲,其实他们的设计能力是过剩的。我们认为在整个房地产都在向租赁产业靠拢的时候,作为下游产业,也应该了解整个房地产的走势。未来的很多中小开发商肯定是会退出历史舞台的。但是我们国家现在对租赁行业的发展是在去寡头化。十九大讲得很清楚,整个租赁行业要多主体参与,多渠道供给,而且鼓励非房开企业开发租赁项目。从这个角度来说,希望在座的各位从业者要关注整个房地产行业的发展宏观走势,租赁时代的到来是不可逆的,是必须要拥抱的一个事情。而且租赁这个事情,未来一定是低毛利的、靠量的生意。我们行业在讨论国家很有可能会出台租赁行业的限价政策。目前是没有的,目前是各企业自己各显神通,但是我们认为租赁企业在国家给你带来红利的同时,一定也会规范你。所以在整个产业链条上的从业者都要面临低毛利的现状。

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    新的机遇在什么地方呢?

    这个行业可能有很多合作机会,项目的机会,战略合作的机会,深度绑定的机会都会出来。

    第二点讲的是智能化家居,一定是租赁型企业考虑得非常多的问题。原因有几个方面:

    第一个是智能化家居到今天已经有相对成熟、稳定的解决方案。我们近来跟小米智能进行全面的战略合作。他们的产品,无论是稳定性上还是价值竞争力上,对整个智能家居行业会有很大的冲击。第二个方面是如果租赁型的业态下要求我们是低毛利的话,就只能是提人效,就只能智能。我以前对这个东西的认识不深刻,近期我参观了一些高度智能化的空间之后感受很深。有一个兄弟企业在北京望京做了四个5千平米的联合办公空间,他是用多少人实现的管理?2个人管4个空间。整个过程,从你到访的邀约,到整个合同的打印、租约的生成,会议室的预约,包括里面所有的消费全部实现了智能化。他们这两个人是做什么?收拾垃圾,因为有很多共用的会议室,有时候有一些参与者不自觉会留下一些垃圾,为整个社区的体验带来负面影响。所以这两个人就是搞搞垃圾,搞搞卫生。他们不会关注会不会关门,进来的人有没有认证,不会说我的打印要怎么提供,附加服务怎么提供。这个事情对我的触动是特别大的。

    以前我特别不能理解,为什么国外的we work有那么高的估值,现在我是理解了。尤其是和小米家居沟通的过程中是理解了,确实未来的空间运营商都是高科技企业。所以我们认为智能的东西,一定是所有运营商会关注的东西。今天行业还没有晋升到那个状态,但是这一天的到来会很快。

    第三是能力的问题,运营商肯定要用品牌化来提升。但是我们为什么还要深入?原因很简单,我们这个生意是严重非标的,跟经济型酒店不太一样。每个标的都有它的特殊性,这也是为什么在座的有些设计机构能参与进来的很重要的原因。我们在不断的致力于做标准化的工作,但是实际上有时候搞起来没有酒店那么容易。所以我们要深入的参与进去,甚至我们为什么乐乎这样的运营机构要自己建基金团队?建融资能力?因为我们发现我们只有深入的参与进去,才会有那么强的话语权。

    绑定就不要讲了,因为对我们这种跑量的公司来说,如果没有长期的战略协议关系,一事一议,一案一议,对我们来说是太大的灾难。因为我们现在每个月的新增项目10个,Q3的时候,每个月会形成20个项目。如果这样的跑量的过程中没有长期的稳定的相互信赖的合作关系,那就是会有很多扯皮的事情出来。

    这是我们需求合作伙伴上的方向。

    第四是集成。智能家居马上会进入千家万户,也会深度改造行业。而且智能家居没有那么玄乎。我让小米智能给我做了一个乐乎城市青年社区刚需版的报价,昨天给我的一间房1077元,大概用了10个左右的元器件,实现了一些安全的问题,人体感应的问题,空调自动控制的问题,还有一些灯光自动控制的问题。还有跑水跑电的监测问题,烟雾浓度过高的问题,十个左右的元器件。而且还告诉我们,如果乐乎能跟我们战略合作,所有产品线都铺的话,还可以在政策上给到。也就是说其实智能这个事情并没有想象中的那么遥远。包括全域的WIFI覆盖的问题。所以从这个角度来讲,我认为未来的城市租赁行业的智能化一定会提上日程。

    智能化管理,乐乎现在已经开始在干了,包括今后定价的大数据化。完全会抓取周边房价的交易数据决定动态的定价。今后可能智能化、互联网化,软硬件打通,肯定是所有运营机构会致力于解决的问题。

    定制化,这个可能对于一些中高端的品牌,比如说Q3的时候乐乎会推出一个精品商务公寓品牌,可能就需要做一些定制。尤其是现在很多国企机构很也进入这个行业的热情,他们就会提一些更高的要求。可能就需要定制,但是我们不可能不做这个事情。

    模块化,有可能是这个行业能大面积铺量的一个解决方案,遗憾的是现在成本还没降下来。但是很贴近我们可以承受的价格。

    所以整个工厂化的定制家装,有可能也是租赁型企业要寻求的解决方案,因为我们要跑量,真的没有那么多时间去扯皮。我们要的是快速稳定的输出能力,而不是一事一议、一案一议的方式。

    所以我们认为未来装修模块化肯定是方向。我的分享就到这里,谢谢大家!


关键词: 建筑装饰 论坛 乐乎城市 罗意
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[责任编辑:李艳]
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