长租公寓崛起带来装饰行业发展新机遇
乐乎城市青年社区创始人 罗意
大家好，我的分享有点特别，因为我不是装饰行业的从业者，因为我们但凡去参加行业的谈论，无非是三个目的：要么是看看政策导向，要么是理解一下前沿的理念，要么是寻找生意的合作机会。我属于第三类，今天我是想给大家带来关于长租公寓的发展畅想，有可能会给装饰行业带来一些新的契机。并且，乐乎确实也在全国寻找设计和装饰的合作伙伴。这是我今天来分享的两个目的。
对于长租公寓，各位应该并不陌生。因为从去年5月份国务院推动整个房地产向城市租赁转型之后，住建部包括其他的各大部委，来自各个城市，都有不同程度的政策落地，来推动整个行业的变迁。到十九大的时候，党中央更是提出了租售并举的国策，所以对我们来说，我们觉得整个租赁行业的崛起，不止是一个风口，不止是一个商业契机，而是一个会影响未来十年乃至二十年整个房地产发展的国策。
首先讲讲租赁行业的发展趋势
前面几位嘉宾分享的都是装饰行业的老话题，只是在长达十年、二十年的发展过程中，不断做深做专。但是各位从业者不能忽视整个城市租赁行业发展的历史性机会。因为在第二部分我也会讲到房地产行业现在也在发生着极其深刻的变化。
让我们看看整个租赁行业，据我所知，整个酒店行业一年的GMV大概是4千亿，但是整个城市的租赁业务在现在已经突破了1万亿，可能到2020年的时候，接近2万亿，到2025年的时候，大概接近3万亿。行业大量研究表明，可能到2030年，整个行业的GMV会到4.7万亿。所以这个过程中有大量的产业上下游的机会出来，不管是我们这样的专业运营商还是一些房地产机构，包括一些国家的平台，乃至各大财团，各层次的金融机构都在广泛拥抱这次历史变革带来的产业契机。
为什么我们认为整个城市租赁行业会有极大的机会呢？来自于几个方面：
首先是顶层设计。顶层设计的方向有哪些？
首先是增加供给，整个行业面临着两次大的风口，一个是在2015年，2015年的城市租赁行业机会来自于纯市场化的先知先觉。在2014年年底，雷军的顺为资本投资小米公寓，小米公寓起源于广州，在2014年冬天引起了VC圈对整个长租公寓领域的关注。在2015年的时候，大部分的头部阵营都拿到了当时的早期投资。乐乎也是2015年8月份拿到了天使轮的投资。到2016年的时候，整个长租公寓经历了寒冬，因为在过往的长租公寓的运营模式中，大家都是从存量资产中去寻找商用物业，来进行标准化的复制，很像早期的经济型酒店。第二个契机来自于去年，去年5月份国务院会同9部委联合发文，鼓励城市租赁行业大发展。从国家土地的供地模式，包括金融的相应政策上给这个行业有很多的历史松动。大家可能都在想长租公寓发展了好几年，为什么也没有真正意义上的爆发式的增长呢？因为从土地层面上进行松动，尤其是集体建设用地层面，在12个城市试点是去年7月份的事情，真正到各城市有落地细则是去年年底的事情。比如说据我所知，整个北京市现在有45块小微用地，大概单个项目的建筑面积是10到15万平方米，通过发改委的审批。现在正在如火如荼的展开，有大量的小微地块会以专门的租赁用途进入市场。在武汉、南京、成都、广州、深圳都有不同程度的表态，如果大家关注政策走向就会看到前两天深圳也有一个二次房改的说法，有170万套的商品房的供给，其中有6成都是租赁型住房。也就是说整个房地产供给模式是不可逆的，是往存量、往租赁改的。因为我们在广州、深圳都有分、子公司，都是政府带着我们进村去进行整村的改造、提升。我也看到昨天有一个新闻，是富士康的13万名员工针对万科的万村的意见，觉得万科的进村计划扰乱了整个租赁市场。但这也至少说明了整个城市租赁行业是在如火如荼的展开的。
今天早上刷屏的是龙湖和新加坡的政府投资平台成立了10亿美金的租赁型的专项基金。
整个城市租赁行业都在发生深刻的变化，整个供给量对整个后房地产市场的推动会有非常大的历史契机。当然对于像我们这样的专业运营商和在座的各位设计、装饰公司来说都是非常好的商业契机。
盘活存量，各位在过去服务不动产、服务房地产公司的过程中，发现在二线城市有很多的存量资产。尤其是像成都、杭州这样的城市。现在政府推动整个不动产的转型，最早的切入方式是盘活存量。既在盘活存量，也在增加供给。从这个角度上讲，我们也有理由相信这个城市租赁行业会有勃发。
北京鼓励办改租，商改租，还有厂改租。盘活存量也是政府推动城市租赁行业发展很重要的手段。
当然提倡机构化、规模化的经营，原因很简单，只有机构化、只有规模化，行业才能上台阶。而且服务品质才能得到真正意义上的提升，还有背后的一层逻辑，就是只有机构化，政府才能在整个城市租赁行业的过程中，享受到税收的红利。这其实也是为什么从国务院到住建部，乃至各城市都在推这个事情很重要的原因。因为土地财政的发展方式是不可持续的。各位也能够感觉到整个房地产市场现在的困境。对于地方政府，包括对中央政府来说，城市租赁行业是一个小而分散的，并且可持续的稳定的税源。推专业机构来做这个事情，包括我们也知道排名前一百的房地产开发企业有30家，都成立了自己的长租事业部或者是专门的品牌。所以机构化、规模的经营会很快脱颖而出。
为什么城市租赁发展了好几年还很少有十万间以上的机构？大家拭目以待，两年后会有大量的十万间以上的品牌机构，包括开发机构出来。
国家不仅从供地模式上调整，而且也从财税政策，包括政策性的贷款。据我所知，国开行现在给到租赁行业的贷款利率大概是2.7，而且对集体建设用地做这个事情，尽管各城市有区别，但是基本上是8成贷款。而且不需要开发企业先把自己的两成用完了再给贷款，而是同步进场。所以这个支持力度是非常非常大的。而且贷款门槛没有想象中那么高，我们合作的好几个机构都拿到了国开行的政策性的贷款，而且是25年期的贷款。
国家在财税和融资上的支持力度是非常大的。我们去年看到建行非常有动力在各个地方跟各个运营企业，或者是参与主体去签战略合作协议。
我们这种早期机构要拿到流动性贷款是有担保公司的，担保公司针对长租公寓的担保费要便宜不少。所以整个行业现在是全面打工期，做过两三年，品牌看到整个长租公寓的变化。所以这个时候装修装饰企业不应该放弃这个历史性的机会。
国家从权益层面进行保障，提倡租购同权。尽管租购同权落地起来还有很大的难度，但是这个确实绝对不可逆。再看一下德国、日本、美国的城市，最后不会因为资产是买的还是租的，用这样的简单粗暴的方式来划分稀缺的社会资源，而是会把这个东西拉平。在武汉合作的人才公寓，政府甚至有意识的把租的客户权益放到了售的前面。包括他们的补贴，包括未来受教育的机会，或者家庭落户的机会。成都更是提出了以租五年就可以以当下的房价买房子的政策优惠。也就是说从顶层设计来看，整个城市租赁行业发展的决心是不可忽视的。
北、上、广、深只是冰山的一角，现在整个12个城市，国家租赁型示范城市、试点城市中都有非常大的动作。我前天看到一个政策是山西发展出来了，山西也是有豪言壮语的，三年200万套。我们可能会置疑，是不是真正意义上愿意进入这个行业？因为毕竟这个行业是微利的，甚至很多人都在大呼不挣钱。昨天我去浙江卫视参加一个节目录制，大家也问到了这个问题，说长租公寓不挣钱。其实长租公寓并非不挣钱，如果不挣钱不会有这么多企业前仆后继的进来？如果有阶段性的不挣钱，是因为我们过去用商用物业发展租赁用途，本身逻辑就是价值倒挂的。所以会有阶段性不挣钱的问题。但是顶层设计者把这个问题看得很清楚，所以有了广州、深圳大量鼓励城中村、集体建设用地入市的宏观举措。理论上来说长租公寓行业长期的价值倒挂是不存在的。但是如果现在不关注、不参与，有可能两三年之后再进来这个领域，就是真正的红海了。
北京市提出来要发展蓝领公寓，要让城市的服务业人群有居住的地方，而且尺度之大，可落地性之强，甚至规定了宽度、材料，包括消防上怎么过，这样的细则都有规定。
上海也提出，当然上海出台政策尺度是最小的，我们迟迟在等上海有什么样的政策出台，但是目前没有看到。还是表态了。
广州，区政府天天要我们进村去收房子。常务副局长、一把手直接抓这个事情。而且消防、公安、财税等几个部门都跟着我们去广州的老祠堂里面做路演。所以说其实政府的决心是看得见的。
深圳可能是老的政策，前几天推出了二次房改的提法，深圳又一次走到了全国的前列。
所以我们认为其实这个行业未来的产业契机真的是非常大的，就不要讲武汉了，武汉去年充当了急先锋，去年3月份在全国成立了专门的局，叫招才局，就是招引人才的局。相应的人才政策也赶上了第一波机会，我们在武汉做了600多间的人才公寓，现在也是上中央电视台，在全国进行传播。
南京的尺度也大很，成都更不要讲了。成都在过去几年开发的过程中，20%的商用物业的刚性配比，导致成都有大量的闲置的商用物业。我们进成都大概4个月时间，现在有11个项目，而且本来我们在三年规划中成都今年是3千多间的目标，现在全面上调到1万间。
在杭州的机会也很大，昨天也出政策了，而且政府用别墅来做蓝领公寓。尽管大家觉得这个事情可能有点过了，但是确实看到整个大的机会。我们行业有一个普遍的共识，觉得今天租赁市场的热度，很像1994年房改前夕的状态，就是所有人都在拥抱这个机会，所以我觉得我们装修装饰的从业者，应该去关注这些机会。万科在这个事情上下的手笔也很大，他们三四年前就成立了一个品牌，在深圳本地又成立了万村，通过进村去收租赁型资产。在我看来，万科是真正在拥抱这一次历史性的变化的，相信万科这家公司也做了大量的产业研究和分析，究竟在租赁的事情中，作为房地产企业，尤其是具有高周转基因的房地产开发企业，究竟应该怎样投入？
碧桂园在建租赁性城市，据说单体项目突破50万套。也就是说这个对整个房地产市场带来的冲击是可以预见的。
我们认为整个长租公寓领域，尽管现在看到有很多的机构进来，很多外界也认为这个行业是不是过火？或者是过热？其实我认为不是。这个行业是真正有需求的，各位想一想，我们如果要租房的话，真正有那样的产品是在为我们准备吗？
