哪里出了问题?
据马秀莲介绍，要求开发商在开发商品房时配建一定比例保障房、建包容性混合型社区，也是欧美很多国家采用的通行做法。很多住房项目还采取了物理形态无差异的真正“插花式”混居模式。
为什么中国开发商配建保障房的“后遗症”，会在近半年来如此集中地爆发?
马秀莲分析，根源在于博弈的语境不一样。政府在此轮博弈中过于强势，平抑地价同时竞配保障房的做法，将成本和代价全部转嫁至开发商，进而转嫁给至商品房和保障房业主。
在美国，市场自由，多方博弈，成本的分担方也更多。“比如说开发商会跟土地供应商谈，因为要配建，土地价格能否便宜点，并且开发商享有政府对密度、高度和审批速度等方面的一定优惠。”马秀莲说，中国土地供给方和政府合一，博弈方少，权力关系与市场竞争度都不一样。
2017年2月，北京市住建委发布《自住型商品住房规划设计方案审查要点》征求意见稿。该文件提出，同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，自住型商品房与普通商品房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致，并且，明确要求商品住房与自住型商品住房实施统一物业管理。
马秀莲认为，目前绝大多数配建保障房只能称作“配建”，不能算作“混合居住”或“融合社区”。“如果要实现混居，应该是一样的房子和公共空间，这肯定有成本的问题，开发商不会干，谁又来承担这个成本?”马秀莲建议，如果要求物理形态上的无差异，建议政府更多地分担开发成本。
相比于保障房怎么建，许多公众更为关心的是，保障房究竟要保障谁?从保障房在中国诞生起，关于其公平性和寻租空间的质疑，就不绝于耳。
其中，最有争议的是经适房、限价房等产权类保障房。设计上，这类住房具有很大的套利空间。这种空间一旦存在，很难控制投资投机者购买自己并没有居住需求的房子，甚至以种种方式规避财产收入审核，获取保障房。
以限价房为例，按设计，原本应以同区域、同品质商品住房80%左右价格定价，但实际定价多只有商品房的一半左右。按照北京市住建委相关规定，限价房购买五年后即可上市，届时按同地段普通商品住房指导价与限价房购买价格之差的35%，向政府上缴土地收益金。然而，商品住房指导价与实际市场价格之间差异巨大，这意味着限价房牟利空间非常可观。
以玉璞家园小区为例，链家地产中介告诉财新记者，这一片区的商品房指导价约在24000元-25000元/平方米。此价格与限价房购买价格相差无几，周边二手商品房交易均价已升至每平方米六七万左右。
2016年1月，北京市住建委曾披露，2014年-2015年间，发现有2442户家庭在获得保障后，又通过继承、购买等方式取得其他住房。
不过，近年来，北京等全国主要城市，保障房开始转向。2016年1月，北京市住建委宣布，在完成“十二五”100万套的保障房目标、基本解决有效备案家庭住房困难的承诺后，北京原则上将不再建设经适房和限价房。未来，北京将主要设置三类保障房：自住房、公租房、棚改安置房。近期，北京市住建委又表示，今后，将把自住房按照共有产权房形态管理。然而，已售经适房、限价房增值收益如何更公平合理分配?如何改进管理和设计，避免自住房、共有产权房，重蹈限价房覆辙?这些问题亟待解决。
(应受访者要求，文中张涛、李磊均为化名。财新记者王婧、侯雯对此文亦有贡献。)
