他们为何各不退让?
商品房业主对限价房业主“成分”的质疑，是因一场各不退让的“拆墙”“护墙”斗争引发的。这又令北京保障性住房配建方式问题暴露无遗。从土地出让开始，这道“墙”已经筑下了。
2017年3月，是玉璞小区交房的日子。此前摇号中签并购买该小区的业主陆陆续续来看房。34岁的李磊也是其中一员，从西南四环的父母家首次赶来看房时，他称，被眼前的情况震惊了。
这三栋均超20层公寓式的建筑，走廊外侧直接对外敞开，没有安装任何窗户。时值雨天，走廊渗水严重，一片狼藉，雨水甚至直接飘进面对走廊的厨房。此外，整个小区仅有一处约200平米左右的公共活动空间，备有的儿童娱乐设施空地上，同时兴建着小区燃气设施与化粪池，无风时隐约可闻到一片臭味。李磊数了数，仅这块公共活动区域，就装了38个井盖。
“我原来想象的小区至少能有一个遛弯的地方，现在却建成贫民窟了。”李磊说。
财新记者前去小区时，一些老人没有地方活动，搬了椅子坐在小区外的草坪纳凉。
很快，业主们将矛盾焦点对准小区南部的那堵隔离墙——如果没有那堵墙，购房合同上约定的2.8的容积率、30%的绿化率都能达标。
在墙的那边，是名为“西宸原著”的高端小区，以高端平层、双拼和叠加别墅为主，小区环境优美，销售广告称其“按恭王府规划造园”。
高墙何来?要追根溯源到从商品房配建保障房的政策。
2010年以来，为控制名面上的土地拍卖价格，北京住宅用地供应逐渐流行“限地价、竞配建”的方式，设定上限价格，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。
2014年2月，这一紧邻西三环的热门地块吸引了十家房企竞拍。15轮之后，地块报价达到了合理价格上限35.7亿元。最终龙湖地产和葛洲坝联合体以配建5.4万平方米限价房的条件胜出。
5.4万平方米的限价房，当时已规定销售限价2.1万元/平方米，定价仅为商品房市价的一半左右。其时周边二手房均价约为4万元/平方米。扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积仅有5.2万平方米。折合住宅楼面价高达6万元/平方米。而同期周边相对高端的保利百合，成交价约5万元/平方米，低于龙湖拿地楼面价。
开发商要回本盈利，只有用商品房的利润平衡配建的限价房，并尽可能将商品房卖出高价。“限地价、竞配建”的方式，往往将这种平衡能力逼至极限，决定了一边是极高密度的保障房，一边只能做成高端盘，两者形态差异巨大。
为了销售，龙湖在宣传时采用了“西宸原著”的小区名字，而非项目备案名和预售证上所写的“玉璞家园”，并将两个小区做出隔断和区分。不过政府在出让地块时并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。
这一做法并非孤立。2013年以来，“限地价、竞配建”成为一二线城市主要的土地出让竞拍方式之一，拿地开发几乎无一例外地采取了隔断方式，将商品房与保障性住房分开管理，并压缩保障性住房的开发成本。
有的小区分开后，政策房合同与规划公示的诸多内容无法达标。位于北京朝阳区东坝乡的龙湖天璞家园，配建自住房规划和项目公示的容积率为2.2，绿化率为30%，但根据自住房业主测算，隔断之后，容积率上升为约3.4，绿化则更远不达标，部分绿化甚至种在楼脚处。
“房子的质量只能认了，买之前也知道，法律上也不能追，只有这堵墙在法律上是可追的。”李磊说。
分区实施物业管理的小区设置隔离，一度是被北京市住建委承认的。
2015年7月，北京市住建委曾发文规定，若商品房与保障房分区实施物业管理，应分区建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施;若实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。
但今年8月，北京市住建委约谈了20多家情况类似的房企，除了龙湖地产，还包括恒大翡翠华庭、首开华润花香四季、万科翡翠长安家园等楼盘的开发商。北京市住建委要求开发商拆除小区内商品房和政策性住房之间的隔离墙，8月31日是最后期限。
拆墙，遭到了商品房业主的强烈抵制。
2016年初，52岁的企业高管张涛卖掉自己在万科长阳半岛的房子，掏出积蓄，以首付700多万的价格拿下了西宸原著一套总价2000多万的房子，目前月供8万余元。他介绍，小区业主中，70%-80%都是中老年人携带两代人及以上居住，属于将原先房子卖掉之后的改善型需求，“100%都还着每月好几万的房贷”。
两限房开始维权要求推倒隔离墙后，商品房业主也联合起来维权。
“情感上受不了，利益上也是直接受损的。”张涛表示，如果隔离墙拆掉，小区品质和价格肯定大打折扣，即使经过一年多高涨，房子已然升值。但“如果打开隔离墙，均价跌30%，相当于一个首付就没了。”
限价房“玉璞家园”业主有937户，商品房“西宸原著”业主有279户，户数差距悬殊。
双方业主目前仍在协商之中，但很难达成共识与解决方案。“只有拆或不拆，这事是非黑即白的，所以其实没有协商的余地。”张涛称，“商品房业主已经承担了保障房建设成本。”
“龙湖商品房业主和限价房业主的维权，都有一定的合理性。他们并不是完全排斥对方，这个博弈框架是不一样的。”长期研究保障房的国家行政学院社会与文化教研部副教授马秀莲说。
