历次房地产调控的反思
第一，重抑制需求，轻增加供给。现有政策中，如 “提高首付比例”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易征税” 等政策，都是为调整和控制市场需求，但需求的压制是暂时的，刚性需求的存在，投资获利的机会都使得消费者在调控松绑时投入到购房大军的人群中。 所以，这些政策只是将消费者的需求强制性延后，并没有有效的解决房价增长的问题。 这些政策对于炒房和投资者有一定的遏制，但也给刚性需求的消费者带来了更多的经济负担。
第二，经常使用行政手段，市场机制不完善。房地产行业有其市场经济的运行特性，需要建立能平衡供需，抑制投机，促使资源有效利用的长效机制。但现有政策多通过行政指令进行调控，政策在实际实施中，很难落到实处。开发商和地方政府，会将行政指令曲解，如二手房交易征税导致了税负转嫁，反而推高了房价;外地人限购政策催生了与本地人假结婚的结婚潮等。房地产作为一个市场体系中的产业，要遵循市场调控的机制，单纯的依靠行政指令，达不到调控的目的。
第三，货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面。过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求，商品属性)，另一部分可以用货币超发解释(投机需求，金融属性)。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。2014-2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入，房地产越来越货币金融化。
第四，土地是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。高地价推高房价。在房地产开发总成本中，土地成本占直接成本的比例高达 58.2%，成为地方政府财政收入的主要来源。由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入最大化，成为高房价的重要推手;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用。
促进房地产持续健康发展：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革
第一、增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。
第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，“房子是用来住的，不是用来炒的”，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。
第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。
第四、建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。长期以来，中国政府长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略，与人口向大都市圈集聚的趋势背离，人口城镇化与土地城镇化明显背离，土地供给向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈集聚。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。解决之道不是控制需求的短期调控，而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制，其中政策重点是：以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城镇战略;适时重启跨省换地，实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩;加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地;加快推进一线和热点二线城市农村集体建设用地入市;完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率;严格控制投资投机性需求，对炒房征收重税。
第五、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。
第六、逐步推动土地财政向房产税的转型。由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入最大化，成为高房价的重要推手;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用;土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。
