八、历次房地产调控：反思、抉择和展望
过去近20年来，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列，其中经验教训值得深思。
调控的政策工具及效果
房地产市场是受政策影响较大的市场，市场的波动通常与政策的调整紧密相关，房地产政策主要包括土地、金融、财税政策，对房地产市场的影响，路径和效果各有不同。
货币政策直接影响购买力。
房地产短期看金融，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发，资产配置需求强烈，叠加首付比例和贷款利率降低，购买力提升，房地产需求迅速释放。
货币宽松一般会刺激房价回升，时滞3个月以上，货币紧缩传导至房价的时间因城市而异，在3-12个月之间。货币宽松对刺激房地产具有立竿见影的效果，根据历年经验,当房价出现实质下跌时，调控政策会松绑，进行货币层面上的刺激可以在较短时间内刺激需求，使房市回暖。货币紧缩并不能对抑制房价过快上涨起到决定性的作用。如果总需求旺盛,货币紧缩也难以改变上涨趋势，但如果总需求低迷，货币紧缩会对房价下滑起到助推作用。
土地政策对不同城市效果不同。
中国一二线城市房地产市场和三四线城市存在较大差异。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。北京土地购置面积在2002年达到顶峰，后明显下降。到了2011年，只有2002年24.2%的土地购置面积。土地供给减少，人口流入增多，必将带来房价的上涨。
目前中国一线城市短期内可用于开发的土地严重不足，是造成房价上涨预期的主要原因。同时地方政府严重依赖土地财政，有意压低土地供给以期卖出高价，土地成本的高企导致开发商不得不以更高的价格进行出售楼盘。有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发，而是等待土地升值后转手卖掉，甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售，使有效的土地供给没有及时转化成有效的房屋供给。
财政政策直接影响市场供应。
税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠、减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。
2005年以来，房地产交易环节的税费作为一个调控政策，最初是为了抑制投机投资性需求，2008年后也作为一种鼓励住房消费的政策。从效果来看，税收政策并不能抑制房价上涨，但是对交易量影响较大。增加交易税会传导到房价，但会对交易量有负面影响。
“限购”等行政措施短期影响直接。
2010年中国开始把限购作为一个抑制投机投资性需求的重要调控政策。从效果来看，短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致了一些“假离婚”等其他的社会问题。且限购一取消，房价将迅速上涨，并未解决根本问题。
