2014年以来上市房企累计融资7256亿元，其中定增融资占比为38.4%，债务融资占比高达61.6%。具体来看，债务融资占比呈现逐年上升趋势。2014年当年上市房企融资658亿元，其中债务融资占比不足4成，定增融资超过6成。2015年融资增至3706亿元，债务融资占比增至56%。今年以来融资额为2860亿元，随着公司债的大规模发行，债务融资增至74%。
从债务融资结构来看，公司债是企业债务融资的主要形式。公司债因其审批快、融资成本低、资金运用限制少等优势，自2015年下半年开启井喷模式。今年前9月上市房企已累计发行1877亿元，超过去年全年1520亿元的水平。
公司债的大规模发行将增大企业负债规模和财务支出成本，降低企业的经营利润，此外，还面临一定的兑付风险。对企业来说，保持合理的杠杆水平有助于提高运营效率，但杠杆水平过高也意味着较高的风险。
谁在加杠杆？
公司债已成为房企债务融资的主要工具。据不完全统计，2014年以来共有66家内地房企发行232笔公司债，累计发行3515.49亿元。从发行规模来看，每家公司平均累计发行53.27亿元。发行额最大的为华夏幸福，合计发行305亿元。最小的是广宇集团[-1.29% 资金 研报]，公司计划发行13亿元，截至目前完成发行1亿元。票面利率方面，不同房企差异较大。发行利率最低的为今年1月保利地产发行的25亿元一笔，发行利率为2.95%。发行利率最高的为中弘股份去年1月发行的一笔9.5亿元债券，票面利率为9.9%。
从简单相关分析来看，房企发债规模和营业收入成正比，营收规模越大，发债金额越高。一方面这和发行利率有关，数据统计显示，规模越大的房企，公司债融资利率越低。对房企而言，低利率发行能够降低融资成本，增大融资空间，大型房企更有发债意愿。此外，去年开启的这波地王潮重点集中在一二线城市，这些区域土地总价规模较高，小型房企参与机会有限。
数据分析还显示，房企发债规模和资产负债率水平成正比，发债规模较高的房企资产负债率也较大。这也从侧面说明，财务杠杆较高的房企，仍在加杠杆抢地块。
从公司债发行利率来看，平均利率呈现下行趋势。发行利率和期限成反比，发行期限越长，年利率越低。和发行额度成反比，累计发行额度越高，平均发行利率越低。此外，公开发行利率低于非公开发行，上市公司评级也是影响发行利率的重要因素之一。
具体来看，发债超过百亿元的公司有12家，主要有以下特点：
1、大型房企扎堆发债。发行规模过百亿公司中，上半年营收超过100亿占比近半。华夏幸福融资额最高，去年以来发行公司债融资305亿元，其中今年融资225亿元，该公司上半年营业收入为176亿元。保利地产融资150亿元，作为房企龙头，公司上半年营收为551.5亿元。此外，荣盛发展、首开股份等上半年营收也在百亿元以上。
2、财务杠杆水平较高。从资产负债率水平来看，发债超过百亿的12家公司上半年平均资产负债率超80%，高出平均水平近3个百分点。进一步从衡量房企负债水平的净负债率（净负债率=（带息负债-货币资金）/所有者权益）指标来看，前12家公司为171%，高出平均水平约50个百分点。负债水平最高的为今年土地市场的明星公司泰禾集团，该公司聚焦一线城市频繁高价拿地，半年报显示净负债率高达314%，较去年年末激增82个百分点。大举扩张背后是资金链吃紧，该公司除了发155亿元公司债之外，连续两年启动定增融资，去年定增融资39.28亿元之后，今年再度发布定增预案，计划募资70亿元投入四个地产项目。值得一提的是，这四个项目都是近两年获得，其中一个项目为去年12月竞得的深圳宝安尖岗山地王项目。而以往房企拿到地王项目后，普遍会延迟开发，寄望高涨的房价冲减拿地成本。从定增预案来看，这4个项目土地成本平均占比超过60%。泛海控股近年来资产负债率一直居高不下，公司布局金融领域。除了大规模发行公司债之外，去年通过定增融资57亿元，用于补充2个地产项目的开发资金和偿还银行贷款。今年3月再度抛出定增预案，计划募资约150亿元，用于增资亚太保险和补充4个地产项目的开发资金。
