自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件，大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定，因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动，也限制了城市与城市之间的人口流动。
同时中国特有的城乡土地的双轨制，特别是82宪法的修改之后，将农村土地定为集体所有，将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍，也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象，和随劳动力流动而产生的住房困难问题。
一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动，其中约3亿多人进入了各类城市长期生活，1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。
我朋友父母所在的浙江地区的一个村，在距城市几里地之外的山沟里，全村80多户农户，只剩4户人家还常住在村里，其余宅基地已没有本村人，大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户，满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中，造成极大的污染。
这进入远距离大中城市的几亿人中，有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了，80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住，许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍，无法融入城市生活，无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了，将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务，仍依赖于农村，保持着各种千丝万缕的联系。
由于土地制度问题，这些户籍仍在农村的人口，无法将宅基地、承包地变成进城的资本，并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市，并从城市取得部分收入，但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地，这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房！即使短期回乡，仍需保留城市住房的条件！
这种两地双居住房的特殊情况，大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。
二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口，在异地投资或工作时，包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作，都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房，在集团或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。
异地工作的情况和派出工作的情况并非少数，仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员，那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房，50%会租用住房，不管何种方式大约都会占用多重资源，并会在几地之间流动，形成一地居住时，另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月，且无法将空置的住房用于出租。
这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况，在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性，造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能，多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房，就成为一种常态。
许多国家的二手房交易市场发达，且房价起浮不太大，尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣，因此大多这种异地工作的情况出现时，多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地，并更换住房，将原有住房卖掉（购买两套住房时无法抵扣个税，或占用和浪费抵扣额度）。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制，可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务，包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍，而这些都是中国无法提供的条件。
中国将要修改的个税法，开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了，但却未做出抵扣总额的限制，也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定，也未对非纳税地购房做出限制（集团或母公司派出异地工作的人员，许多纳税地仍在派出单位总部，而非工作地），因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。
中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员，大多既有购买住房的能力，也有携带家人在异地生活的能力，同时有保留原住地住房的财力，或许还有派出单位提供的住房补贴，因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。
中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍，在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此，在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现；一方面是总的供给量大于1:1；一方面是许多人占有多方资源；一方面是市场供给严重不足；一方面是住房需求紧张；一方面是资源不能充分利用；一方面是住房条件无法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市，分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看，都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看，则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着，尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比，则必须会出现也许是完全相反的结论。
中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标，而是用写字楼的空置率指标与国家对比，那么可能可比性和制度条件都相差无几，只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。
租金提高但租金回报率低这是一个问题
任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性，无论是住房投资，还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外，首先是出租回报率的合理性。
中国出现了两种不同的情况，一是商品住房的投资，大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后，难以找到合理性。但住房价格的不断上涨，则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心，甚至未装修的房子，根本不用出租，就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑，减少了市场价格变化的风险。
为什么中国城市中，特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市，写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?
原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史，并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础，特别是第三产业发展是改革之后的事，是与写字楼商品化同步发展的进程，处于同一竞争的水平，有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。
住房的商品化率约占全部住房总量的30%，福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大，远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同，因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。
市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史，却只有二十年市场化的时间，大量的住房是低价转成个人资产的住房，是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格，尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。
老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差，但大多在成熟市区，并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件，因此使用方便，但取得成本极低，租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势，也因为这些住房的成本低，反而造成了租金低但回报率高的情况，也因此全面拉低了市场中的租赁价格。
如80年代之后建设的房改房，在经福利分配之后用低价房改时，60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本，月租金3000-5000元，就可在当年收回全部支付成本，租金回报率极高。
但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算，同样的租金收入，大约也要数年（7-10年）才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。
当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了，因此投资的回报率也无法对抗，只能靠市场价格的变化发财了。
中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋，同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房，导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。
近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家，尤其是经济发达国家，大中城市中的住房租赁需求高，大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的，日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房，机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的，有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构，以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策，以此来平衡租赁的价格，同时又保证投资者的合理回报率。
中国目前的租赁市场本以私房为主，却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房（廉租房等），政策中限定个人不得购买第三套私有住房后，市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了，租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策，则加速了租金的上涨，即使这样也无法满足市场中的租赁需求。
近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设，但多是竞地价的长租房，于是为保证最基本的租金回报，也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢？如万科北京推出的长租房月租高达15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求，会起到普遍抬高市场租赁价格的水平，但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。
但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策，似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭，而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求，那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗？
至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准，但并未提高租金的回报率，那么当这种租赁市场大量出现时，中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低，变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。
中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。
个人拥有第二套（含以上）住房的比例问题
国际上通常不统计这个指标，没必要在一个充分市场化的条件下，提出这种计算的要求，也没有对市场产生影响的任何作用。
充分市场经济的条件下，大多土地是私有的，住房交易是自由的，财富拥有的权利和拥有资产的存在形态，以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富，你是否合法取得的收入或创造的财富，你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务，你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用，都是你自己的权利，合法取得和依法纳税则是必要条件。
大约只有中国从投资炒房的角度，为控制市场的价格，而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例，贷款利率的不同，不得购买第三套住房，以及不同城市的不同限制条件。
正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为，在政府炒地之后不断加码和恶化，变成影响到市场价格的波动，因此做出了许多限制性条件的规定，以及要有一个“个人拥有第二套（含以下）住房的比例”的计算。但提出这种计算要求，并想以此来否定市场自由经济的合理性，和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病，以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。
但提出这种计算方式，并试图以此证明投资投机炒房的人们和决策者们犯了极大错误，他们似乎忘了中国有五十多年住房分配的历史！也忘了中国政府大量征地拆迁进行市政基础建设和卖地，旧改过程中有大量和长期的实物拆迁补偿政策，这些政策都会造成不同收入阶层的家庭都拥有第二（含以上）的住房，但这些都与住房市场化改革无关，也与市场住房价格无关！
北京80年代的拆迁政策都是实物拆迁，最初设计居住面积，按拆除的居住面积加一定人口因素等补偿住房。而新住房的厕所、厨房、门厅等都不计入补偿面积。后来按居住面积的1.3-1.7倍补偿+人口因素，因此被拆迁安置的住房虽然远了（当时的远，如今也变为近了）但面积增加了。按代分房的家庭则有了两或三套住房，如果原有面积多的平房，则会补偿更多。北京许多拆迁户，无论其家庭中原收入水平高低，都会因拆迁安置而受益，因此有“拆迁、拆迁，一步登天”的说法。
旧城危改之后，许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠，因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前，都靠拆迁改善居住条件。
同样80年代之后，不断增长的福利分房，也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了，更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。
拥有土地的单位，大多会引入开发商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式，将自己用土地换来的分成住房进行福利分配。开发商用分给土地方的房子做购置土地的成本，将分得的房子用商品化的方式提供给市场，进行合建或交换。
五十多年的福利分房，特别是80-90年代的快速建设的福利分房，从还建开发走向开发建设，从用指标的委托代建到用指标的购买方式，有土地的合建方式进行了大量分配。直到21世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。
这一阶段的福利分配并不是按收入划分的，而是人人有份。按资格、年限待遇不同，但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼，只是有大房、小房面积不同之分，朝南朝北方向不同之分。
同时有些分房则是按单位职工资格，而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房，再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积，不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决，也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。
有的则在福利分房之后，又购买了商品住房，或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套（含以上）住房的家庭，几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。
在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶尔居住和其他的略有差别，但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用，有的或许有空置和等待置换的状态（统计中未加说明）。
但可以从分配于不同收入阶级中看出，拥有住房的比例相差不大。拥有第二套（含以上）的比例，随收入差别升级，逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化，高收入阶层拥有第二套（含以上）也并非多为了投资炒房，因此从拥有多套住房的情况看，并非因为和来自于炒房的动因，更主要与住房市场化无关！
限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步，一是福利分房的不计入购房之中，如再购买两套也是多购了许多；二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之，中国拥有二套或以上住房并非因市场化，也不能证明大量炒房行为的情况。
当大量国际通用的指标体系中的数据，因中国特色而与国际无法接轨时，当这些指标被学者专家们误读错用时，当决策者无法分辨这些事实真相时，必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础，做出错误的决策和用错误的调控手段及办法，让市场出现更大的错误。
除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时，中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。
如大家最关心的库存量，是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的，中国是用当年的未销售库存量来表示的，因此香港计算的是套数，中国计算的是建筑面积。
中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼，也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看，商业与写字楼的库存约等于一年的销售量，但其中许多的领取了销售证，列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了，却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅，则不到当年销售量的50%，从数量上看并非是严重和可怕的库存。
但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区，也许永远都无法销售，长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量，因此造成了许多地区有巨大的库存，许多城市则供给紧张，房价不断高涨。
并且这些所谓的库存中，还有些是房子竣工了，但配套设施不齐全，如道路交通、水暖电气热的缺失等，造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。
如争议较大的是中国在建工程的总量很大，开发商在施面积高达70多亿平方米，与每年的竣工量和销售量不成比例。
早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29，即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15，即大约等于7年才能完成的竣工量，或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工，这并非合理的建设周期。
这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划，一次性审批的开工量都很大，但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工，也许基础是一个，但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量却与在施量不相匹配。
因为有这样大的在施量，许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大，可以满足几年的消费，担心市场无法消化并变成巨大的库存。
如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米，但在施面积为70多亿平方米，那么这些在施面积用70÷16=4.37，要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工，那市场岂不是会有大量的积压？
但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系，即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中，销售量总是远远大于竣工量的。
这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积，因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分，车位是另外按个数计算的，而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积，大约为每年相差20%-40%。去年的竣工总量约10亿多平方米，但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。
那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋，10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关，也绝不会因竣工而造成大量库存。
如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算，现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积，则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分（约20%）的非销售面积，那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。
因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给，要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售，造成大量积压之外，实际的在施面积中本就没有充足的供给量。
虽然中国有巨大的在施面积总量，但从已预售的情况看，并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存，反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市，无论是从土地供给，从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下，让房价下跌而不上涨。
也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式：一是用同一定义和标准与国际统计接轨；二是能真实的反映市场的情况；三是不再以全国范围统计，而是以地方范围统计（城市统计）为主的加总方式，以更全面的反映地区和城市的情况；四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨！
市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的，因此土地的供给量控制会引发天价土地，而房价又是本应由市场中的供求双方决定的，却被政府用公权力干预变成了政府审批定价，市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了，并不能真实反映市场中的供求关系。
于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号，是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解，那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。
因此长期的政策调控和密集的政令出台，都证明政府并不掌握市场的真实情况，也无法出台合理和较长期的政策，也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头，脚痛治脚的办法应对复杂的市场，结果是头病脚病都没治好，反而让全身所有的部位都出了新的毛病！
理清各种指标的定义与内涵，结合中国特色找出问题的所在，才能有助于更好的认识市场，并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令，让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号，掌握市场中的供求关系，合理的调整土地供给的数量和节奏，让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展，并实现人民想要的中国梦！
