5.应该说“长效机制”的说法由来已久，2013年7月，国务院发展研究中心召开了一场关于“长效机制建议”的课题报告评估会，2015年4月30日的政治局会议也提过。我们非常关心，这次什么时候能落实？
倪鹏飞：一方面，长效机制目标是明确的，但它是一个崭新的东西，在中国这个巨型国家的国情下，具体应该是什么样怎样建，都是未知的，牵一发而动全身，确确实实需要一个探索，所以肯定会有困难、犹豫和担心。另一方面，最关键的是：长效机制是经济调节机制，涉及利益调整，会受到很大阻力。
在以往，遇到严重的问题时，想到的是建立长效机制，但总认为在市场问题严重的时候，时机不成熟并且解决眼前的问题效果慢。所以，总是试图采取行政措施先解决眼前问题，然后争取时间进行改革，但是当问题缓和了因为利益调整等难度，我们又缺乏了压力和动力。
我认为这次之所以提出建立长效机制的问题，可以从客观和主观两个层面来解释和判断。第一，从客观上来看，现在房地产问题已经到了非建立不可的程度，问题越拖越被动，越拖积累越严重，甚至已经触碰了国家发展底线。十年前，推出时机更好，但是没有压力和动力。第二，从主观上来看，党中央国务院形成了非常统一的认识，认识了这个问题的重要性，紧迫性，18大以来的一系列举措，也显示中央定了干的决心和魄力。所以，相信这一次长效机制建设，应该是能有明显推进。
那按照十八届三中全会的要求，要在2020年建立成熟定型的社会主义市场经济体制，各个方面都要在这个时间完成。那么，期待至少在2020年，一套房地产市场的长效机制有可能实现基本形成。
但实际上，这个问题的复杂性、艰巨性和不确定性也是可以预计的。理论上讲得很好很清楚，但是由于它涉及一些基础性制度，巨型国家又国情特殊，要建立符合自己国情的这样的一套机制，还是有一个过程的。即使有决心，机制一下子建得对不对，也还是一个问题。住房制度改革过去曾经就走过弯路，所有肯定是有一个摸索的过程。
6.记者：那您认为现在是推出“长效机制”的最佳时机吗？
倪鹏飞：最好的时机就是现在，越早越好。
记者：越早越好？有学者观点认为经济好的时候最适合推出。
倪鹏飞：对，经济好的时候，我们有条件，但是我们没有动力，没有压力，没有倒逼。建立长效机制也需要一个机制，这个机制就是倒逼的机制。如果从倒逼机制考虑，最危险的时候或者是最严峻的，其实是改革和建立新机制的最好时机和最佳窗口。
7.记者：然而目前也有一些对建立“长效机制”悲观的声音，认为“积重难返”，您怎么看？
倪鹏飞：确实也有悲观的观点，我觉得基于过去的经验和惯性思维，确实能推导出这样的一个悲观的结论来。但我还是坚持我刚才说的，我们改革之所以过去没有改，是因为还没有到最危险的时候，到危险的时候，到了我们不得不改的时候，没有退路的时候，我们就要改了。
记者：像国外市场比较成熟的，比如美国也有楼市泡沫。中国即使及时采取了这些措施，楼市的问题能彻底解决吗？
倪鹏飞：这是一个动态的问题，因为市场是发展的，复杂的，也是多变的，还有许多创新。所谓“魔高一尺，道高一丈”，房地产市场变化，长效机制建设永远在路上。长效机制不是一劳永逸、一成不变的，它必须随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。尤其是政府调节与监管机制要不断随之变化，这样才有可能保持房地产市场健康发展。
8.具体到明年，您认为可以从哪方面具体开展建立“长效机制”？
倪鹏飞：从我的建议来说，在几个层面上都可以展开。
第一，土地的层面，首先，现在尤其是一二线城市的土地的供应矛盾，土地的供求机制，即人地挂钩的机制可以推进。比如国土部是不是可以测算一个一二三四线城市人均占用土地或者是占有居住用地的大致标准，然后根据这个标准来看各地缺多少，相应增加供给或者盘活存量。其次，竞争机制，二级市场的土地储备制度可稍微做一些改革，取消政府已经出让的经营性用途土地政府再回购储备的制度，这样不仅存量土地有望大量释放出来，而且多元主体可以自由交易，打破垄断形成竞争性市场。至于土地拍卖的价格机制，应鼓励各地已经开展的进行创新探索。再一个就是完善市场监管机制，如规定开发商必须用自有资金进行拍地，需要建立使地方政府有动力监管并且监管能够到位的机制。
第二，在税收方面，应该加快立法进程，积极创造条件，尽快在房价上涨的城市率先推出房地产税，起步阶段可以将起征点适度提高，然后逐步完善和铺开。还可以修改交易环节税率，根据住房持有时间长短拉开档次，并稳定下来。至于对基本居住需求税收优惠和财政补贴方面，也要规范化、科学化和稳定化。
第三，金融方面，首先，制定各类金融机构监督规则，完善三大监管机构的各自金融监管和相互协调配合监管的制度。堵塞各类金融机构自己通过制度漏洞和缝隙违规、违法流入楼市。 其次，确定既支持住房消费又有利于控制风险，抑制投机的各类杠杆率标准。比如住房抵押贷款首付比例要保持在合理、稳定和风险可控的水平，立即取消一、二线城市的房贷利率政策优惠。再次，要加快建立多层次资本市场的步伐。
