第三个因素，交通改善改变郊区和市中心、一线城市和二三线城市的房价价差。大城市的交通基础设施日益完备，导致郊区和市中心的差距缩小，进而带来郊区房价的上涨幅度要远大于市中心。由于城市基础设施投资不断增加，北京上海的地铁线路越来越密集发达，导致的结果是郊区的交通成本大幅下降(不光是交通费用，更主要是交通时间)，郊区的房地产由于本来绝对价格偏低，再加上“基本面”边际改善，因此近几年一线城市郊区房地产上涨的幅度要远高于市中心。
更进一步来看，由于国内主要城市之间的高铁线路建成，一线城市和其他城市之间的交通比过去更加方便快捷，实际上是有利于人口往一线城市集中的，除了我们之前说到的收入分配机制导致的城市之间居民的收入差距扩大之外，由于远距离交通改善也会增加了一线城市房地产的净需求(由于城市之间的差异扩大，其他城市到一线城市的流入需求要大于一线城市到其他城市的流入需求)，导致一线城市与其他城市之间的房价差异在不断扩大。
此外，国际油价从2008年见顶之后，从最高水平下跌了超过50%，显然油价下跌是有利于降低城市各区域的交通成本的，对于一线城市的郊区房价是利好。换句话讲，远郊的房地产是交通费用的对冲变量，某种程度上是做空油价和做空交通成本的工具。
当然，影响房价的因素还有很多，比如说城市拆迁引起的一部分居民购买力大幅上升，比如地方政府通过供给来对土地价格施加“刚性”影响，比如城市行政中心的迁移等等。其实，房地产作为重要的金融资产，决定房价的因素都是“微观”的，或者基于“金融”层面的，“宏观”层面的因素大多数是“事后”总结的，对房地产价格走势的解释要么是过于牵强，要么是根本不具备预测力。
最后讨论一点，后续房价会如何走?正如我们在前面分析的，决定房价的因素是“微观”的，因此给出一个对整体房价走势的判断是比较困难的，但无论如何，我们还是根据对重要的“微观”因素的推断，从“金融”角度来给出对房价走势以及结构性特征的判断，不求预测准确，希望能对投资者分析房价有一定的帮助和借鉴意义：
(1)地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，地产的“对冲价值”和“交易价值”在大幅下降。从这一点来看，房地产的“投机”价值在明显下降;
(2)一线城市的租金已经大幅滞后于房价，2015-2016年租金回报率大幅下降，意味着房地产的“估值”偏贵，房地产的“配置”价值也在明显下降;
(3)郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄，油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素已经被透支，一线城市郊区的房价有调整风险;
(4)如果真的会有“金融去杠杆”，那么会导致居民整体名义收入下降，即使是分配机制没有任何变化，也会使得购房需求相比2015-2016年出现明显下降，对房地产价格形成比较大的下行压力;
(5)整体经济下行的情况下，一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应，有利于降低交易成本，房价相比其他城市更容易得到支撑。但是从名义房价来看，由于一线城市房地产流动性好，成交活跃，反而会看起来比成交不活跃，流动性差的其他城市的价格“跌得更多”;
(6)只要中国仍然能够保持5-6%的增长，居民仍然会有旺盛的改善性居住需求，房价的调整或许不会是以房价的下跌来完成，也有可能会以“居住品质”的提升来完成。
和股票市场上涨类似，房地产市场的“最后一波”上涨就是“加杠杆”，而随着房地产的“交易价值”、“对冲价值”、“配置价值”的大幅下降，再考虑到2017年的“金融去杠杆”的压力上升，2017年房地产面临“去杠杆”带来的调整风险，“一线城市房价永远涨”的神话或许会被打破。
