第三，分析和预测所用的大部分宏观变量，大多数是统计低频数据，用于事后解释“讲故事”可以，但是并不具备前瞻性和预测性。
房地产尤其是一线城市的房地产，其价格变化已经远远偏离甚至超过“基本面”所能够解释的程度，房地产的金融属性越来越强。2014-2015年，宏观基本面的波动极小，可是股市、债市、房市都出现了一大波牛市，不是“宏观”推动了房价股价，而是“宏观故事”随着资产价格的变化而不停的变化，涨了就是各种“XX牛”满山跑，跌了就是各种“黑天鹅”满天飞。
我们需要讨论的不是恶性通胀、货币大幅贬值带来的房地产价格“标价”式的上涨，而是指房价相对于其他资产的上涨，否则分析和预测房价是没有意义的。从一个长期分析债券走势利率走势的的分析师角度来看，房地产价格很可能不能用传统的“宏观”视角来看，需要从“金融视角”或者“微观视角”来分析。只有分析清楚了影响房价的关键因素，才具备预测未来房价走势的可能性。
第一个重要因素是，潜在购房者的资金状况。落实到微观上，房价要上涨，得有人有钱来买房，这是必要条件。钱哪里来?一是工作挣钱，二是收入分配，三是借钱加杠杆。(1)正常的工资收入当然取决于经济增长，2002年以来，名义GDP以两位数水平增长，居民收入的涨幅也类似，房价的平均年涨幅也超过10%，三者基本是一致的;(2)可是为何会存在有些城市房价涨得多，有的地方房价不涨呢?为何深圳、上海、北京的房价上涨不同步呢?问题的关键在于收入分配机制。房价的上涨往往是跟最具购买意愿和购买能力的购房者收入有关，而不是平均收入。每一轮经济高速增长，或者非房地产的资产价格泡沫出现，都会出现收入大幅上涨的一群人，这些人是收入分配过程中的“赢家”，他们的购房意愿和购房能力最强，对房价的上涨起到了重要推动作用。2014下半年股票市场开始走牛，一级市场新股上市后持续暴涨，二级市场杠杆融资涨幅惊人，“一部分人”的财富大幅上升，再加上房地产政策放松，央行货币政策放松，2015年年初，股票市场“牛市”产生的巨额财富效应使得深圳房地产领涨，上海、北京房地产跟涨;(3)加杠杆。一旦房地产形成上涨预期，居民可以通过杠杆来购买房地产，2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外，还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨，加杠杆购买房地产的回报相当可观。
第二个因素，房地产还能作为价值储藏或者宏观对冲工具。一部分人收入增长过快，导致需要工具来储藏财富，房地产作为标的金额巨大，而且能够跟随通胀的资产，被作为财富储藏的工具，笔者亲身经历，在买房看房过程中，有相当一部分房子是完全闲置状态(不租不卖不住)，边际上来看，这改变了房地产的供需状况，房价更加“易涨难跌”。中国并未全面征收财产税或者遗产税来改变收入再次分配，收入和财富分配不均的情况加剧，再加上经济增长长期保持较高速度导致一部分人积累了巨额财富，房地产作为“价值储藏”的工具需求长期存在。微观来看，由于国内持有房产的成本很低，还能收取租金，一线城市房地产的交易活跃保证了房地产的流动性，因此作为价值储藏工具是非常合适的。
货币贬值过程中，房地产可以作为对冲货币贬值的宏观工具，原因很简单：本币贬值，可以有两种途径来对冲，一是增加外币资产，二是增加本币负债，投资房地产又是国内少有的可以“加杠杆”增加本币负债的工具，如果不考虑交易成本，某种程度上来说，比直接增加外币资产还要更为有效的对冲人民币贬值(如果价格和租金合适，房地产甚至会有正的Carry，这样对冲成本更低)。
