近期，住建部相继公布了两批开发企业、中介机构违法违规“黑名单”，其中不乏一些知名企业。事实上，中介机构、开发企业及近年来兴起的自媒体中，上述违规行为早已普遍存在，在很多城市甚至成为见怪不怪的“潜规则”。由此，重建市场基础秩序，已成为监管的基本前提，也是长效机制建设的第一步。
多年来，基于显性GDP的考虑，房地产行业监管集中在上游开发和新房预售审批上，对下游销售端（包括二手房）及牵涉到的房企、中介机构等监管缺失。特别是，近年来热点楼市已进入存量时代，一线和二线城市存量房交易占比分别达70%和55%，二手房代理、估价、按揭、租赁等环节牵涉的业内人群要比新房多，京沪深房产中介从业人员为开发企业2倍以上。市场秩序整顿和巡查要常态化、制度化，“从立案到查处”的可置信威胁必需要建立起来；还要推进诚信建设，将行政监管、行业自律和社会管理（消费者用脚投票）统筹起来。
盘活大城市存量土地
目前，城市化进入下半场，即大城市化或“都市圈化”。相应地，大城市要增加住宅用地供应。但是，近年来京沪穗深等超大城市，住宅用地年度计划完成率仅60%左右。房价暴涨的2016年1-10月，京沪穗深住宅用地仅供应建筑面积1278万平米，同比下降51%。
严控大城市新增用地，并非“逆城市化”，而是内生驱动增长战略下，倒逼城市加速存量用地盘活。京沪穗深等大城市，第三产业和现代服务业增加值占比早已超过了60%，金融业、互联网、创意文化等已成为主导产业，但仍保留大量工业用地。2008年-2015年，我国新增工业和住宅用地占比分别为33.8%和21.5%。目前，国外工业和住宅用地占比分别为15%和30%，第一大城市占比分别仅为6%和40%以上，但京沪穗深存量工业用地占比在30%左右。
工业用地占比高，容积率低（上海10层以上工业建筑占比仅30%），很多批而未建，积聚程度也低，如上海位于工业规划区内的工业用地占比仅30%。原因在于，城市各级政府（包括街道）低地价招商引资无序化、GDP政绩导向，用地主体（多为低效国企）不思转型，等待政府高价收储造成闲置等。因此，大城市不缺地，京沪穗深中心区低效用地到处是，关键是存量盘活困难。继续供应新地，城市功能和空间结构混乱，生产性和生活性交通干扰，公共配套压力等有增无减。
目前，盘活存量土地的最大障碍，就是地方政府和国企之间的博弈。站在政府角度，希望借着新一轮国企改革的主导权，将土地收回来后“招拍挂”。无论从新增发展空间，还是土地出让收入，这都是“上上签”。站在国企角度，要赶在政府“下手”前，顺应区域规划，启动自我改造以挖掘土地红利。近年来，借助创新创业东风，京沪深等大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但考虑到存量、在建部分，一窝蜂地涌入造成商业办公过剩。
因城施策 盘活存量
盘活存量土地，若转向住宅，规划和用途管的“上位法”制横亘在面前。如果要突破的话，要么掌握土地的企业补缴巨额土地出让金（过去这些土地是免费划拨的），要么政府收回后重新“招拍挂”，这对很多企业来说不愿承受，造成缺地与闲置并存；若转向商业办公，尽管成本较低、手续简单，但商办领域房屋供应已过剩。看来，挖掘土地供应潜力、盘活存量土地，政策和利益掣肘是根本。由此，应适应不同城市经济转型进度，适当调整工业用地转住宅的供地政策。
目前，《土地管理法》《房地产管理法》《城乡规划法》等在土地用途管制、分区规划等方面“一刀切”。为此，笔者建议，根据产业结构现状、用地需求现状，构建工业用地转做住宅功能的政策体系；重新调整工业用地投入产出考核体系，根据地均产值、人口密度、工业区集中率等指标，划定工业用地强制退出的红线。触及红线的存量工业用地，一律由政府收回后重新“招拍挂”，由政府主导并启动转做住宅的规划编制和公共配套供应；研究企业自主实施工业用地转做住宅功能的开发策略，包括地价补偿、公共配套、区域规划、税收调节等一揽子政策；市一级政府要完善对区一级和街道绩效考核，减少经济、招商引资方面的考核，增加公共服务供给和均等化等方面的考核，促进工业用地改造。上述这些，都是大城市盘活存量土地这一楼市长效机制应考虑的内容。
