中央经济工作会议在部署2017年经济工作时提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。确实，今年以来社会各界对建立房地产长效机制的呼声很强烈。年初，楼市政策基调还是“去库存”，下半年热点城市房价暴涨、资产泡沫蔓延，不得不重启限购限贷这类短期立竿见影的“急刹车”措施。短期来看，着力于需求端的调控效果显著，但这是楼市需求和资金被限制的结果，热点楼市“勉强降温”但“内火”未消除。
调控“一刀切”，基于金融风险的考虑，乃两害相权取其轻的无奈之举。在楼市分化的背景下，行政色彩浓重的调控“一刀切”，挫伤了合理的购房需求，导致楼市短期内迅速回落。楼市过度繁荣，不仅对实体资金有“虹吸效应”，经济结构继续扭曲，而且通过“金融加速器”效应，倒逼货币投放、货币乘数攀升，资产泡沫预期愈演愈烈，本币内外贬值预期抬头及对于系统性风险的担忧。因此，无论消除行业本身的积弊，还是攻克楼市对金融风险、地方财政和经济转型的掣肘，楼市长效机制亟待“破茧”。
关于“内涵”和“外延”
关于房地产长效机制，2013年3月27日的国务院常务会议提出，“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设”。2015年4月30日的中央政治局会议上，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。但是，长效机制的内涵和外延，讨论面颇广但并无聚焦，有人将调控长效机制等同于房地产长效机制，如2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，提出“健全房地产市场调控长效机制”。
基于楼市与中央地方关系、财税体制、经济金融相互牵扯，一方面，长效机制指行业本身健康发展的制度建设，如增加大城市土地供应、提高开发行业集中度、住房回归居住属性等；另一方面，也包括调控长效机制，如金融税收调控如何做到“因城施策”、区分合理需求和投机需求，如何引导需求转移；此外，还包括促进行业与经济金融协同发展的一揽子稳定的制度体系，如公共服务均等化与楼市协同推进，房地产税制改革要考虑财税体制改革和理顺中央地方关系，推进新型城镇化（户籍制度、土地制度、社保制度等）与楼市健康发展的关系要理顺等。
笔者建议，可从行业、调控、宏观三个角度，分析房地产长效机制建设。结合轻重缓急和关注的焦点，行业角度的长效机制，可从盘活存量土地、建立基本住房保障制度、推进兼并重组、发展租赁市场等方面考虑；调控角度的长效机制，可从推进不动产数据联网、扩大房产税征收试点、建立政策性住房金融等方面考虑；宏观角度的长效机制，可从推进政府间财权事权划分、重构上下级政府绩效考核、房地产税制改革、公共服务均等化和不动产统一登记等方面考虑。
环境制约和路径选择
对于何时推出、具体内容、执行路径、配套改革、效果和风险等，上述每一个方面又存在一定不确定性。上述长效机制本身在推进过程中或面临重重阻力（如不动产统一登记）、或时机不成熟（如房产税）、或相互牵制（财税改革、政府间关系与房产税和完善住房保障制度）。
经济增长和改革，房地产长效机制建设，必然要在现有框架下决定其路径。按照中央经济工作会议明确提出的“改革系统性和协同性推进”的原则，笔者认为，“偏重改革”的基础性制度建设，特别是金融监管制度、市场秩序的重构，以及“偏重稳定”的盘活大城市存量土地，将成为中期内长效机制建设的重点内容。
让资金回归本源
本轮楼市调控，之所以再次启动行政干预，并在需求端“加码”，市场失灵倒逼政府干预强化是重要原因。今年以来，实体盈利下滑，“资产荒”预期强烈，由于金融监管空白与模糊交织，旨在稳定经济和助推转型的宽松货币，异化为“加杠杆”的资产配置盛宴。基于控制系统性风险考虑，不得不再次祭出行政干预以纠偏市场失灵。但是，调控只是将部分需求和流动性暂时按住，未来热点城市人口流入不会改变，“资产荒”难以改观，楼市泡沫风险犹存。
金融市场化和金融创新为大势所趋，楼市对银行信贷的依赖明显下降。比如，今年前三季度，开发商从债券、理财、保险等渠道获得资金就高达5万亿元，而银行信贷融资仅8000亿元。基于资产配置的购房，借助“首付贷”、消费贷、P2P等场外多渠道融资越来越普遍。经济转型溢出资金，“稳增长”下还需继续释放资金，金融创新既提高货币乘数，又提高了融资效率，但体量小的新经济无法吸纳，出现资本过剩。因此，多渠道、低成本、场外化的融资时代到来。
目前，“各管一段”的监管已不适应金融混业时代，房价暴涨导致资金绕道涌入楼市。因此，抑制资产泡沫，最后不得不求助于行政干预，如直接叫停开发商发债、叫停金融创新，甚至要求房贷环比下降。
若监管无法“穿透”各路资金来源、信用嵌套、风险承担主体的话；若经济中软约束难以消除，隐性担保继续存在的话，基于短期收益的考虑，资产荒预期下楼市“加杠杆”难以阻挡，资金“弃实体、入楼市”难以阻挡。因此，必须以资金回归本源为监管原则，控制银行资金变成“影子银行”，让“保险姓保”，让资管、信托和理财回归“代客理财、代客管理”。
重建房地产市场秩序
市场秩序上的“短板”还有很多，比如近期媒体报道，河北安平县出现一个“坑人楼盘”，40多套房屋登记在他人名下，原因就在于商品房网签制度形同虚设，资金链断裂的地产商“一房二卖”。今年4月，住建部透露，未来要实现网签全覆盖，这意味着还有三四线城市没有网签，“一房多卖”等欺诈很难杜绝。有的二线城市，尽管已建立网签制度，但执行不到位。比如，有的开发商通过“假网签”来捂盘惜售、制造供不应求假象，就源于网签监管制度疏漏。
