“营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响?
之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。
从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。”
来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/(1+17%)*17%=5.81(万元)，合计约10.81万元;“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/(1+11%)*11%=9.9(万元)，进项税额为40/(1+17%)*17%=5.81(万元)，相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。
但是现实中，许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述来自《中国税务报》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”
理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距?房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢?
房地产企业所面临的5大挑战
第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失
安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”
安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》采访时称：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策……对企业的影响会很大。”
有专家在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。
第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商
武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：“如果实行11%的增值税税率，没有一家(建筑)企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。” “建筑企业实行营改增千难万难，最难办的是无法获取增值税专用发票”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元，几近翻倍。
业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。
△建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商
第三大挑战：材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加税负
增值税的核心是要拿到“上家”的发票进行抵扣，但现实操作中许多问题根本无法处理。
《中国税务报》曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结，而相关问题对于房企或建筑企业而言普遍存在：
1、材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。
2、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料;②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含黏土实心砖、瓦);③自来水;④商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。以上所列货物都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。
3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业，人工费将会进一步提升。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，势必加大企业人工费的税负。
第四大挑战：联营合作项目风险加大
《中国税务报》报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。
但在增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。
第五大挑战：即使有发票，在规定时间内收集齐全难度也很大
许多企业的项目遍布全国，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得增值税发票，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。
