清华大学土木水利学院副院长、教授、博士生导师，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟

    吴璟：各位领导、各位专家、各位同仁，大家下午好！非常荣幸有机会参加建筑装饰产业发展论坛，我一直是在做房地产尤其是住房的相关研究，因此参与房地产企业也包括一些建筑企业的活动比较多，这是我第一次参与建筑装饰企业的论坛。在我接到邀请以后，我还是非常感兴趣，主要是因为房地产和建筑装饰行业之间可以说是存在着千丝万缕的联系。
    我前两个月参加一个上半年经济形势分析活动，各行各业的代表、专家都在交流观点，其中很多行业都在说，今年上半年，包括前三季度，经营的情况不太好，其中都会把一部分原因归咎于房地产市场的形势不太好，包括最让我吃惊的是，纺织品协会的领导表示，今年服装的销量下降，其中一个原因是房地产的销量下降。
    相对于这样的一些责难或者甩锅而言，我觉得可能房地产最跑不掉的一个责任或者关联，是和建筑装饰行业。
    （见PPT）在这里我借用了中金公司做的一张房地产相关产业活动联系图，大家可以看到，从新建的角度来看，它更多的是和我们经常说的建筑业或者是建筑安装工程密切联系。但是不管是新房还是二手房，都会和其中的装饰行业关联，当然再往上游，可能又会涉及到很多建材等等，它们都存在着很密切的关联。
    我今天想重点和各位同仁、各位企业家交流一些我们对住房需求这方面的研究。非住房的部分，包括写字楼、购物中心等等，我们最近也在开展相关的研究，但是可能更为复杂，因此今天我们聚焦在住房这个板块。
    在最近几年，我们面临的一个最大的在住房领域的变化，今年7月份，中共中央政治局会议上已经有了一个深刻的阐述，也就是房地产市场的供求关系已经发生了重大的变化。这种重大的变化直接体现在市场的若干个主要销售指标，我相信刚才几位领导跟企业家提到的装饰行业面临的困难，也和这种住房供需关系逆转存在着很大的关联。
    从量的角度来讲，全国的新建商品住房的销量在2021年达到了峰值，大概是15.7亿平方米，但是今年我们用前10个月的数据去推算，全年很有可能总的销售面积在8亿平方米以下，比最高峰已经减少了大概一半。
    从价格来看，在多数的城市里，从2020年达到峰值之后，在过去4年时间里，很多城市的价格都经历了20%到30%的降幅，一部分城市的下降幅度可能更大。这就引发了大家对市场非常多的关切。
    当然，今年9月26日中共中央政治局会议明确提出，要促进房地产市场止跌回稳，我们经历了一个近年来成色最足的银十，目前有些城市，包括我们所在的深圳，整体情况已经有所改观。但是我最经常被问到的一个问题是，这样的势头能不能得到延续？在过去的几周，我差不多每周都会去一次中央电视台，或者在央视财经评论，或者在新闻1+1，对最新的政策和数据进行解读，在解读之后，很多相关的专家、记者和主持人也还会私底下问我这个问题，确实我们现在的数据，这一两个月很亮眼，还能不能持续？
    要回答这个问题：现在的势头还能不能持续，明年的情况怎么样？我们当时要看政策面能否延续，更重要的是需要从更长的周期上有一个判断。这里包括我们需要从长周期的维度上理解，未来我们对商品住房，包括政策性住房，或者说对城镇的新增住房总量，大概每年需要一个什么样的量。同时，这些新增的需求会更主要的集中在哪些市场的板块，或者是哪些城市。这种中长周期看问题的角度，我们相信是我们对短周期来做出一些分析的基础，同时对于很多企业来讲，这种中长期的判断，可能也会对企业的战略层面决策有着很重要的参考依据。也就是倪虹部长最近经常说的，看市场第一要尊重规律，第二要看大势。
    在此基础上，我们还希望我们做出的以下分析，能够尽量是有一些定量的成分在里面，而不只是定性的，或者是假信息，或者是悲观论。因为最重要的是程度，也就是我们都知道一定不会有最好的时候那么好了，但是应该能比今年上半年好，大家的定性判断是高度一致的，但是在这种情况下，关键就在于没有最高峰的时候好，比今年上半年好，那也还是一个很大的区间，在这个区间之间，我们的情况应该会是怎么样，这也是我后面想着重和各位交流的内容。当然因为我的专业的原因，我可能更多的还是从住房本身来提供一些我们的分析和观点，这里面装饰的影响在哪里，我相信在座的各位会比我更专业，当然我也会抛砖引玉，分享一些我的观察。
    首先还是先从总量的角度来讨论一下，未来我们国家住房市场，尤其是房地产市场总的规模，有的分析把它叫中枢，有的分析把它叫新的锚点，不管叫什么，我们都想知道大概总体规模会是一个什么样的量级。
    在这里我想引入一个概念，叫做“新增住房需求”，或者叫做“新增住房需求和住房供应之间的对比关系”。大家在讲住房市场的时候，经常会提出一些观点，比如说现在的人均面积是多少、现在的套户比是多少等等。但这些观点都是针对存量而言的，我们结合全世界范围内的研究发现，影响市场很大程度上是增量，或者更准确地来说，是新增的需求和新增的供应这两者之间的对比关系。
    作为一个案例，大家可以看到左边这张图是美国几十年的发展历程，这里面我们用了两个指标，实线的这一条是每年新增的家庭数量，大概可以看成是新增的需求指标，虚线是每年新竣工的住房数量，大概可以看成是一个新增的供应指标。各位可以看到在这张图里面，特别是在90年代末到2010年之前，曾经经历过一轮供需或者新增供需之间比较严重的错配。在90年代末到本世纪初是新增的需求很大，因为当时有两届政府，包括克林顿政府、小布什政府的美国梦计划，在支持穷人买房。另外他们的婴儿潮的第二代开始进入到市场，所以造成了新增的需求很高，但是新增的供给在当时没有办法满足需求。所以美国住房的价格在90年代末到2005年之前是一轮史无前例的上涨。
    到了2005年之后，从这个图上可以看到，它的新增需求已经开始回落，之前开工的那些房子开始陆续造出来，所以造成了供需形势的逆转，新增的供给大幅度超过了新增的需求。这样一个错配所导致的结果，就是我们在右边这张图可以看到的，在1995年到2005年之间，住房的价格经历了大幅度的上涨，但是在2005年之后，美国的房价经历了巨大的下跌，直接导致了后来的美国次贷危机，甚至影响到全球。
    从这个案例可以很直观地体现出，我们从增量着手看增量的需求和增量的供给之间对比关系，可能是我们判断住房市场形势的一个很重要的切入点。
    我们怎么样看增量的供需，尤其是怎么样来看增量的需求？其实它也很简单，比如说我们现在所处的这个会场，如果我们把这个会场坐满，没有新的人进来，我们也就不需要再有新的供给，不需要新的椅子。我们在什么样的情况下需要新的椅子呢？第一，如果有一些现有的椅子坏了，也就是我们在住房市场里面，因为拆除引致更新的需求，那就需要新建房子。第二，如果每个人坐一把椅子不过瘾，需要两把椅子，在住房市场里面我们把它叫做改善性的需求，那我也需要新增。第三，如果又进来一些人，我们通常把它叫做刚性的需求，我们也需要新增。这三者合计是新增住房需求的三大驱动力。各位需要注意的是，新增的住房需求并不一定需要通过新盖房子的方式来满足，这里面市场中可能已经有了库存或者空置，库存是掌握在开发商手上，没有卖出去的，空置是掌握在老百姓手上，已经买了但是没有住的。如果市场中的库存或者空置的规模比较大，即使你有了新的需求，也会先用这部分已经有了，但是没用的房子来满足。还有一个是就地城镇化，它直接对应的是最近大家非常关注的一个问题叫城中村，也就是有一部分的房子，以及居住在这些房子里的家庭，原来都是属于农村的范围，但是他在城市的郊区，随着城市范围的扩展，我们原来把这个地方定义为农村，现在把它定义为城镇，但是还是原来的家庭住在原来的房子里，他是连人带房实现了就地的城镇化，这部分看起来是造成城镇人口的增加，但他其实没有需求。把他们扣掉以后，剩下的部分都是需要用新建住房的形式来加以满足的，包括商品住房、政策性住房，甚至包括了在城市边缘以及一些镇域范围内的自建房。
    在分析住房问题的时候，我们其实面临的一个新的挑战是，怎么样来知道这个总的对新建住房的需求中，有多少是商品房来满足，多少是政策性住房满足。我想对于在座各位来说，这反倒不是一个问题，因为不管房子是开发商盖的，还是政府盖的，甚至是老百姓自己建的，都有装饰装修的需求，所以下面我们也不再区分这三者，就看总的新建住房的需求。
    按照这样一个分析框架，我们可以把握住三个核心的需求驱动力，同时关注一些供给的调节因素，就可以实现对于刚才我们最关心的，到底每年要新盖多少房子这个量的一个量化预测。
    分析的过程就不在这里一一展开了，我们对于这里面的每个驱动力，都从经济学的角度或者人口学的角度进行了建模，这背后都有大量的数学模型来支撑，这里唯一一个不是我预测的，是直接借用现有数据的，就是左边这张图。大家知道现在中国的人口出生率低是一个很大的问题，我们的人口出生率在2021年已经达到了历史的新低点，大概是1.19个，也就是平均每位女性在她的一生里面生1.19个孩子，这已经严重低于了世代更替水平2.1（平均要生2.1个，人口才是不减少的）。我们这里直接采用联合国给的预测，它预测到2050年中国的总和生育率，要回升到大概1.4，平均每位女性一辈子要生1.4个孩子。我们的预测结果要比这个低一点，如果不回到这个水平，那就不是房地产或者装饰的问题，那会是整个国家的问题，所以在这里我们宁愿相信，把它作为一个目标，而不是一个预测。这是唯一一个我们不是基于预测模型得到的结果。其他的数据，包括我们对城镇化率的预测，以及对人均住房面积的预测，都是用模型去推测出来的。
    在人均面积的部分，根据第七次人口普查，在2020年，城镇人均住房面积已经达到38.6平方米，当然这是建筑面积，但是换算为使用面积，我们也已经超过了日本和韩国。我们预期后面这种增幅会放缓，但是即使是在增幅放缓的情况下，我们仍然预期到2050年，人均居住建筑面积会增加到46平米—55平米之间，这大概相当于是目前英国到德国的水平。
    同时，我们还对拆除的情况做了预测，我们的拆除率一定是会大幅度的减少，在过去两个10年中，我们的建筑拆除率很高，未来的拆除率不会那么高，但是因为我们的总量非常庞大，因此拆除的绝对规模还会比较高。
    按照刚才的分析，我们可以先对过去的两个10年（也就是2001年到2020年）来做一个复盘，在前面一个10年，我们首先都是有很磅礴的新增住房需求，在2001年到2010年间，我们平均每年大概是需要1亿套房子，之后是1.32亿套。同时，可以从它的构成来看，在过去的两个10年里面，我们的城镇化，也就是人口的增长，以及住房的拆除，我们进行了多轮棚改、旧改等等，对于新增住房需求的贡献是非常庞大的。另一方面，我们也可以看到，在这两个10年里面，还有一个很大的区别，2001年到2010年，虽然我们总的供应量也不低，但是总体来讲还是一个供不应求的情况。总的新增供应和新增需求之间的占比是0.99，也就是新增的供应满足了99%1新增的需求。
    可能有的朋友会觉得，0.99基本上也接近1了，但是从住房经济学，包括全世界的惯例来看，因为会有一部分住房终究是没有办法使用的，以及这个市场中需要一点余量，才能让它运转起来，所以通常认为新增供给要达到新增需求多10%，也就是这个比例大概要在1.08到1.12之间，才是一个比较健康的比例，但是我们在第一个10年里很明显是低于这个比例的，所以大家也就可以理解，为什么我们在本世纪的第一个10年里，住房价格会大幅度上升，我们会有一个地产的黄金10年。到了2011年到2020年，虽然需求的总量又上升了大概30吧，但是我们的供给量上升得更多，供给量上升了超过60%。所以供需比已经从0.99变成了1.23，也就是我们供应的总量超过了需求量的23%。即使按照我们刚才说的，你应该多盖10%，这也已经是一个比较严重的供给的过剩，这又反过来造成了我们今天的问题。
    因为后10年供给的过剩，所以从国家统计局发布的数据可以看出，我们在2015年达到了一次开发商手上库存的高峰，所以当时把去库存作为全国层面的经济的目标。最近我们又在接近一个新的库存的高峰，虽然没有2015年高，但是绝对的量并不小。更为重要的是，我们最近做了一个测算，我们算了一类房子，就是空关的住房，空关住房在市场中也被叫做次新房，其实就是老百姓把这些房子买了，但是自己既不去住，也不去出租，就把它关在那里，有的是毛坯关在那里，有的是精装买来就关在那里，因为那段时间大家把它作为纯粹的投资的手段。我们的测算表明，这种在老百姓手上的次新房，随时都可以抛出来，从来没有居住过的，因此对新房有很强的替代性，在全国的总量规模大概是库存的3倍到4倍，是十几亿平米的规模，庞大的库存和空置的规模，是我们现在遇到很大困难的原因。
    基于刚才所有分项的测算，我们尝试把它形成一个整体的分析，在这里面大家可以看到，我们首先做的是从2000年到2050年每一个时间点上，按照我们刚才预测的人口和人均的住房面积，甚至考虑了一定的空置或者库存，城镇住房的总量会有多少。我们还测算了需要拆多少房子，以及就地城镇化有多少，相应的就能反算出我们在每个10年间需要多盖多少房子。
    这个测算结果告诉我们两个很重要的结论，第一个结论是市场中住房增量和住房存量这两者之间的关系。在本世纪第一个10年，大家看到这里有一个数字是115%，也就是在2001年到2010年，这10年间我们新盖的房子，包括商品房、政策性住房、自建房，它相当于2000年市场中已有房子的115%，也就是我们用10年时间把市场中的房子又多盖了一遍，而且还多盖了15%。在2011年到2020年之间，这个比例是85%，这个10年我们又接近把已经扩大了的存量又盖了一遍。所以大家可以想见，为什么我们把那两个10年称为房地产的增量时代，为什么所有建设的行为、建筑企业会是一个非常积极向上、非常大踏步的发展，就是因为这么庞大的建设量。
    但是到了现在这个10年（2021年到2030年），这10年间新增的建设量只会相当于2020年存量的38%，也就大概占4成。而且在后面的两个10年，它会下降到20%到25%之间，这就是我们经常说的，从增量时代到存量时代的转变，在这个测算里面可以得到很明显的体现。这是这张图传递出的第一个很重要的信息。
    同时，如果你仔细看这个比例，这其中当然是有新增住房的下降，但其实很大程度上还是源于存量的增长，如果我们单看新增住房这部分的规模，它的降幅其实没有我们想象的那么大。我们把刚才这个蓝色的部分，就是我们最关注的新增的住房建设需求单拎出来放在这里，在我们的峰值，2011年到2020年，这10年间累计的建设量大概是180亿平方米，这里面既包括了商品房也包括了政策性住房。根据不同的情景，我们有乐观一点的假设，也有保守一点的假设，在最乐观的情况下，我们的预测结果是，2021年到2030年，会比这个峰值下降1/4，最保守的假设是下降40%。如果按照183亿平方米来算，这确实是下降很明显，但是依然很庞大的规模。有的朋友可能会问，我们现在的降幅，到今年已经是降了50%，比这两个测算的结果都要大，这又是什么原因？一方面是我们刚才提到市场中原有的库存和空置的规模比较大，另一方面，这也很多的专家，包括我本人在内，我们都在呼吁，目前的市场是超调的，这是一个超跌的市场，我们的中枢要比现在的水平来得更高一些。
    小结第一个部分，我们基于对总量测算得到的分析结果：第一是从增量时代向存量时代的转变，这是一个不可逆转的潮流，在本世纪最早的两个10年，这是一个史无前例、非常罕见的盖房子的速度，到了后面新增的规模虽然有所下降，但是存量的保有规模已经大到可怕，现在大概是450亿平方米，在稳定期大概是550亿平方米到600亿平方米。我们有一次也中央领导写报告的时候画了右边这张抽象的图，并且结合了一些测算的数据，这里面就想传递出这样一个信息，在以增量为主的时候，我们是以开发来统领的，同时也有家装、新房销售，以及银行的房贷等等高度伴随的增量业务。但转向450亿平方米到550亿平方米存量为主的时代的时候，我们会有更多更具备存量时代特征的行业的机会，这里面当然包括今天我们讨论的家装，还有物业管理、经纪、租赁，以及一些新的资产视角可能的角度。
    最近一段时间，如果大家看这个行业，看存量相关，也呈现出另外一个趋势，就是在物业管理和经纪这两个行当里面，都在呈现出非常强的跨行业扩张的趋势，原来做物管的，它在努力地往红色这部分的其他业务拓展，原来做存量房经纪的，做中介业务的，也在努力的往其他方向拓展，都是在瞄准这450亿到550亿平米的庞大的市场。
    作为增量来讲，未来的下降幅度会非常大，但是这仍然是一个每年10万亿元的庞大赛道，当然这里面也只会存在一些结构性的机会。这也是我第二部分想向各位汇报的，这些结构性的机会在哪里。五
    首先在讨论结构性的机会之前，我们需要建立一个共识，也就是在过去的一段时间里面，或者说过去火热的几年中，市场中的购房需求，有相当一部分是投资甚至是投机性需求，这也是为什么我们会在2017年以后明确把房住不炒作为一个很重要的政策目标，因为当时这种情况存在，而且比较普遍。到了今天，投资、投机性的需求已经下降了非常多，我这里给出的是全国337个城市二手房的价格监测，在这里面有一个关键的指标，叫做过去5年的累计房价变化，也就是站在今天，和2019年11月相比，累计5年间房价变化了多少，绝大多数的城市都已经很接近0，甚至是负数。为什么用过去5年来看？因为国内外的经验都表明，老百姓在做决策的时候，过去5年的累计变化是影响他预期，以及投资动机的一个很重要的因素。过去5年这项投资如果是不赚钱的，他现在再做这项投资的可能性相对来说是很低的，这是我们的一个基本的出发点，也就是投资投机需求已经大幅度的回落，我们目前已经回归到了一个以消费需求为主的住房市场。所以我最近在不同的场合也经常表达这个观点，房住不炒已经不仅仅是一个政策的导向，而且成为很多居民家庭内在或者自发的一种购房的动机。
    在此基础上，我们后面的结构性机会的讨论就不会再涉及任何跟炒房相关的事情，而是从消费的角度来分析这个市场中可能的市场机会会在哪里。
    我们再次希望用我们刚才说的新增需求和新增供给这两者之间的对比来作为分析这个问题的框架。从这个框架出发，我想下面从4个方面来讨论可能的结构性机会在哪里。第一个结构性机会是在城市内，从需求角度来看，也就是当我们刚才看到的，我们的住房有没有的问题解决以后，就像中央在说的，我们关注的重点一定会转向好不好。这里我引用了日本在过去半个多世纪里面，在国家层面做的住房规划的基本目标，这是全世界范围内除了中国以外，另外一个大概每隔一段时间（最开始是5年，现在问题少一点，每隔10年）会做一次规划，在这里面我们会看到它在关注什么问题，想要致力于解决什么问题。
    在60年代、70年代，它典型的在解决有没有的问题，也就是先要每家有一套房，每人有平均一间，然后开始提面积大不大的问题，去提人均面积最标准、平均标准和优化标准。在“有没有”“大不大”的问题都解决之后，在90年代开始他们关注的重点全面转向住房好不好，包括在目前所处的2016到2025年期，他们提出的8项目标里，有一些都处于我们现在说的比较抽象的方面，比如说优质的生活、存量房的改造，或者是住房与经济的协调发展等等，在一定程度上体现了我们所关注的，在解决了有没有问题之后的转变过程中，我们很可能也会遵循这样一个规律。
    特别是回到刚才的测算结果，我们刚才说了，住房的新增需求可能有3个主要的驱动力，可能是拆出来的更新需求，可能是改善的需求，我要更大的房子，可能是因为家庭搬进来或者生出来，导致的新增的刚性需求。
    在本世纪最早的两个10年，我们很明确的都是以刚性需求为主，而在我们目前所处的2021到2030年，这三项需求几乎是三分天下，刚性需求大概是35%，改善性需求35%，更新需求30%。而到了后面的两个10年，更新需求会压倒性的成为最主要的住房需求，因为到了那个阶段，我们的存量确实太庞大了，每年即使就拆3%也是一个很庞大的数。
    在我们正处的2021年到2030年，反过来说，就是改善性需求的占比，是处于它的历史最高峰。换句话说，在我们现在所处的10年，改善性需求能发挥的作用不仅是空前的，可能也是绝后的。在这个基础上，我们想问的是，改善的需求在市场中究竟是如何实现？
    在过去的两个10年里，从2001年到2020年，我们的市场也是住房在持续的改善，我们的人均住房面积也是从不到10平方米增加到38.6平方米。但是当时的这种改善，它的机制会有当时的时代特点，在当时我们人均面积的增加，主要是通过两种形式，第一种形式是本来我就搬进来很多新的家庭，他们如果买了一些更大的房子，我的人均面积就会上升，这是前20年里面的一个很典型的形式。第二种形式是，前20年我们做了规模非常庞大的旧改和棚改，在这种情况下，我们最差的那部分房子已经有相当部分被拆除了，这部分房子被置换为相对更好的房子，我们的平均面积也会增加。但是我们刚才提到的，在现在以及未来，我们的新增人口会减少，大规模的城市更新还会再做，但是规模不会像过去一样，是大面积的拆除。这两种机制很有可能都不会像过去那么强。在这种情况下，我们如何继续实现人均住房面积乃至居住品质的提升，这就是一个我们需要回答的新的问题。
    为了回答这个问题，我让我的博士生做了一些拍脑袋式的测算，我跟他们说，我们既然已经预测出了每10年间人均面积会是多少，我们也预测出了每10年间人口会是多少，以及从一人户到多人户的占比是多少，你们能不能给我一个形象的场景，2050年的时候，中国老百姓应该房子大概是什么样的，才能满足我们的所有假设的条件？
    他们还真把我这个有点无理取闹的要求实现了，当然在这个过程中，很大程度上参考了目前新加坡的情况。他们告诉我，如果是在乐观的情况下，三口之家、四口之家、两口之家、一口之家分别应该住什么样的房子，我们刚才给出的55平方米的人均建筑面积是能够实现的。我在这里不想展开这张表，我想和各位分享，基于这张表我们的两个核心发现，第一是这其中第一个很重要的市场机会是要满足快速增加的一人户的需求，这也是从2010年到2020年之间，我们城镇居民家庭结构发生的最重要的变化。在2010年的时候，我们的所有家庭里有16%是一人户。这里说的是家庭的数量，不是人的数量，人的数量还要少一些。到了2020年已经是26%的家庭是一人户，10年间增加了10个百分点，我们预测在2030年左右就会收敛于30个百分点，也就是30%到1/3的家庭是一人户。换句话说每3个家庭就会有1个家庭是只有1个人，这背后的原因是年轻的群体不婚以及晚婚，老龄化原因，家里只有一个老人，还有空巢家庭，照说空巢家庭是两人户，但是叠加了离婚率的上升，所以空巢家庭中的一部分也变成了一人户。
    我们看了这个图和这个分解以后，得到的结论是，一人户不仅是他的占比会增加，而且它已经不是我们传统上认为的凑合一下就能解决问题的一人户，这里面包括晚婚和不婚的仍然对生活有高要求的年轻群体，包括有大量的财富积累，只是因为生活上阶段性的变故才单人居住的空巢家庭，以及新的已经保有巨大财富的独居老人。满足这部分迅速增加1人户的要求，会是房地产业、建筑业以及家装行业未来重要的市场机会。
    第二个市场机会，除了1人户以外，其他的主流的家庭，包括核心家庭，两代的，三代甚至四代的，他们的居住条件也需要改善。但是它的改善的方式和之前会有一些差异，这种改善的方式我们相信会用典型的过滤效益或者阶梯式改善的方式来实现。我原来已经住到180平方米，我还想改善，市场中现有的二手房已经没有我看得上的，必须有开发商来给我盖200多平米的大平层，我才去改善。我原来这套180平米的房子，可以卖给原来住160平米房子的家庭，这对他们来讲是改善，原来住160平米的房子的家庭把房子卖给140的，原来住140的把房子卖给120的，依此类推。这样一个一个梯次的改善现在在很多城市已经出现，从不同的角度，这样一个梯次改善过滤效应会有不同的启迪，比如说现在在很多城市，最麻烦的是最下面的这些房子，所谓的老破小没有人接盘，没有人接盘之后，他就没有办法实现首次改善，他不去买上面的房子，上面的人也没法改善，整个阶梯由下往上冻结，这是现在很多城市的困难。但是对家装行业来讲，这里面提示我们的是，未来大量住房的交易会是伴随着这样一个阶梯的改善所完成的，因此这个过程中会有很多需要翻新的市场机会。
    还有一个市场结构性的机会，这也是大家非常关注，并且非常了解的，也就是从城市之间的需求的情况来看，我们未来不可能再是所有的城市都存在住房需求，住房需求会集中在一小部分城市里。首先我们现在已经有一部分城市在2010年到2020年之间，大概有20个城市的人口是在减少的，我们预测在2020到2030年中，全国300个城市会有50个城市的人口在减少。但是与此同时人口会加速向少量的中心城市聚集，这也是包括日本、美国等等在内，在所谓的城镇化的下半场出现的一个共同的趋势。也就是城市化的上半场是人口从农村向城市移动，城市化的下半场是向少量的中心城市集中。这个过程中我们就可能存在两种模式，一种模式是日本模式，可能有的朋友知道，最近一两年日本的房地产市场实际上是非常火热的，这就是源于它伴随着人口从大量的小城市向六大都市区，特别是向东京集中的过程中，东京是能够盖房子的，东京能够提供出新的住房的供应，因此就会在这几个都市区里面，出现比较火热的住房的市场，价格有一定的上升，更重要的是它的交易量、建设量是比较火热。
    另外一种可能不太有利的情景是美国模式。美国模式的特点是，在纽约、旧金山等等大家想去的城市，它是供给严格受限，他们不能在那些城市里面再盖房子，所以在人口向纽约、旧金山集中的过程中，它的住房的建设量、供应量、交易量上不去，只有价格能上去。在这两种模式下，一种是中心城市可以提供住房的新增供给，我们会更多的表现为，在这个国家里面还会有比较活跃的住房的建设和交易，但是价格会比较稳定。另外一种是在中心城市里，不允许盖房子了，所以价格会飞涨，但是建设的活动不会很多。我们当然会更希望接近于左边这种情况，这也是我们最近一直在呼吁的一件事情。这一点大家了解比较多，我就不展开了。
    还有一个结构性机会是从供给端来讲，也就是从房价租金比的悖论来讲。我们在这张图里算了一下，如果站在老百姓的角度，持有房子到底是不是合算？从投资的角度来看，你拥有房子其实就持有两部分的收益，一部分的收益是来自于资金的，另一部分收益是来自增值的，这一点在所有的投资品都是如此，不管是住房、持有商铺，还是持有股票、债券，都是如此。我们把每个城市的租金收益率加上年化的增值可以看到，现在在绝大多数城市里持有住房还是不合算的，这主要是由于住房增值部分的贡献，在过去几年里大幅度的下降，而租金的收益率在多数城市里又保持在一个很低的水平，一线城市大多数是1.5%到2%之间的年租金收益率，三四线城市会高一点，但是能够超过3%的情况不算太多。因此一个很低的租金收益率加上回调之后的增值率，导致持有住房的收益率不到4%。
    如果这张图不够直观，我拿清华门口的一个小区做了一个直观的测算。清华门口那个小区目前房价大概是13万一平米，租金大概是每平方米每个月140元，这意味着什么？在这个小区里我如果有一套100平米的房子，我把它卖了可以拿到1300万，我想办法做一个3%的理财，虽然现在已经挺难了，但是还能找到这样的机会，每个月可以拿到32500元，我只要把这当中的14000元拿出来，就能把原来的房子租回来继续住，不影响我的使用，但是我可以每个月因此净收益18500元。这也就是现在很多老百姓在讲的，买不如租的问题，或者我们这里称为房价租金比的悖论。
    这并不是中国所特有的，实际上在每一个住房市场里，如果前面是一个快速上涨期，大家对增值有一个很高的预期，都会导致租金收益率很低。在快速的上涨结束，转向持平甚至下降以后，都是增值率变得很低，租金收益率不足以支持大家去买房。但是在其他的国家，解决这个问题都用了一种很简单粗暴的方式，就是房地产市场崩盘，房价大幅度的下跌，不管是美国、日本还是1997年的香港，都是这种形式。我们因为出于更高的政治站位以及对宏观经济全局的希望，我们觉得这种情况是不能接受的。
    因此，这就意味着在比较长的一段时间里，这种情景会在住房市场里长期存在。我们既不希望房价跌，也不希望租金涨，这样一种情况就一直会存在。
    这种情况下，我们需要回答的问题是，我凭什么要每个月多付这18500来买房，而不是租房？在美国，这个问题的解决是另外一种方式，最终它让这两种房子完全不一样，租的房子是城市中心区的公寓，他们叫Condo，买的房子是城市郊区的独栋住宅，这两种住宅在市场上是严格分割的，你基本上租不到独立式的住宅，也很少有人买这种公寓式的住宅来住，既然两种房子不一样，他就不讨论到底租和买是不是合算的问题，我们相信这样一种现象也会是未来我们解决长期存在的房价租金比悖论的方式。
    当然，在租赁市场中，这意味着是一个很大的利好，这也是为什么在过去的两三年以来，我们的长租公寓市场经历了持续的增长，因为房价租金比悖论从需求端来讲，对长租公寓是很有利的，从供给端来说他们利用政策的优势化解了这个悖论。但是就像我刚才说的，我为什么要买房子？我们要创造两种市场，让买房拥有租房所没有的好处，传统的租房没有的好处，一个是学区房，现在学区房的吸引力在逐渐下降，因为现在的生育率持续下跌，所以学区房的吸引力未来会变得严重的鲜姜。在这种情况下，必须要找到一个买的房子或者自有的房子有，但是租赁的房子所没有的点，才能撑住这个住房市场。
    这其中一个很重要的可能的点，就是只有在你买的房子上，你才能装载或者进行高品质和个性化的装修，以及相应的设施设备，这是租的房子所不能给你的。当然其他的还包括社区的氛围、稳定性和社会地位等等，当然这些都是比较虚的，比较抽象的，只有第一点，我买的房子才能按照我自己的需要去进行进一步的更新，进行进一步的改造，这是自有的住房可能区别于租赁住房的很重要的一个特点，相信也是在房价租金比悖论长期存在的情况下，住房市场或者从开发商的角度，它必须找这样的点，这可能也是在座的各位会存在的机会。
    最后一个结构性的机会，就是在城市之间，一定要看空置或者是空关住房的比例。我们刚才算了一下，全国大概是有十几亿平米，但是它在各个城市之间的分布是高度不均匀的，比如说在北京和深圳，这个比例大概是在1%左右，因为在北京、深圳，大家可以想见，很少有人舍得买一套房既不住也不出租，就把它关在那里，所以这样的市场在遇到了政策的放松之后是比较容易反弹的。但是有一些城市，比如说离咱们不太远的东边的那个城市，我不说它的名字，它的空关大概占到了市场的30%到40%，也就是市场中已有的所有房子里，超过1/3目前是以这种空关的方式放在那里。很多城市在过去的几个月里面看到的情况是，当政策放松以后，二手房大量的抛盘，新房还是没人买，二手房的交易量反而上升，就是这部分的房东在遇到了市场好的时候，在抓紧抛盘，所以从城市之间的情况来看，一定要看城市内部空关的数量差异，包括在城市内不同的区域之间，它也是有很大的差异。
    小结这个部分，从供需、城市间和城市内这个2×2的角度，我们可以看到对住房市场来讲，可以界定出一些结构性的机会，这其中也可能有一些结构性的机会，对于在座的各位从事装饰装修行业的同仁来讲，同样是存在一定启发的。
    最后一个部分，刚才提到很多的机会都是跟高品质相关的，我想花两三分钟时间再简单地提一提高品质住房。
    过去两三年我们都非常关注高品质住房，包括好房子。实际上好房子是一个因地而异、因人而异、因时而异的问题，我们相信与其讨论绝对的标准，不如讨论方法论，也就是什么样的房子是好房子，我们怎么样才知道老百姓需要什么样的房子。
    我们现在一直想提的一个分析的框架，就是右边这里说的三条线，对于每一种住房的品质，或者对于整套住房来讲，我们先有一个底线，这是我的最基础的要求。然后有一个理想线，就是在支付能力能支撑的情况下，我希望达到的水平。第三是现状线，我的房子现在是什么情况，现状如果低于底线，那就叫痛点，是一定要解决的，现状如果在底线和理想之间，存在着改善的空间，我们需要按照这三条线准确把握老百姓在各个方面分别有什么需求。
    我们在各条线上都可以做一系列的工作，比如说我们可以通过传统的问卷调研的方式，去了解老百姓到底需要什么样的房子，比如说我们在过去做的一些问卷调研里面发现，对于中高端的置业来讲，他对于室内空气（主要指装修）的需求是最强的，另外是电梯和应急通道，原来我们完全没想到，现在大家的关注度也非常高。而且在不同的人群间，这种需求会有些变化。再比如说，我们可以对大家的居住现状做了解，他目前对不同角度的满意度到底能满意到什么程度。还有就是老旧小区改造的过程中，中国特有的一个老旧小区的现象叫“老人老房”，就是老年群体不成比例的居住在老的小区里，这是和之前的房改等等制度性原因有关联的。这部分的房屋不可能完全通过拆除的方式来进行改造，所以相当部分是需要在短期内进行适老化改造。最后我们需要非常重视痛点，我们最近做了一些大数据的分析，用的是人民网的地方政府留言板，也就是大家到人民网上的地方政府留言板给市委书记、市长留言，来投诉生活中的一些问题，和每个城市的12345市长热线基本上是一样的，我们用了最新的大语言模型分析，这里是以北京市2023年的情况为例，我们发现大家对房子投诉最多的是什么样的问题？一个有可能让大家有点尴尬的问题是，我们盖了20多年的房子，大家抱怨最多的还是漏水，雨后房子本身的漏水还是被投诉最多的问题，当然这也不奇怪，我们很多的防水材料本来就只有十几年的寿命。然后是关于物业、道路维护、停车的问题，这样的问题在提示着我们在不同的城市需要重点解决什么，特别是这其中很多痛点问题，不是一定需要通过拆除的方式来解决的，通过很多微改造的方式，也凝有效地解决痛点，这也是给我们提供了一个行业性的机会。
    今天和各位汇报了三部分的内容，首先是我们对于整体的市场规模的测算，基于这样一个分析框架，我们阐述了市场中从住房来讲可能的结构性的机会，然后很简单地讨论了如何分析老百姓对于好房子的需求，以及我们初步分析的一些发现，也很期待未来有机会继续和在座的协会领导和各个企业一起，继续开展住房或者房地产，和装饰装修行业联动的研究，或者更具体的，沃勒来更深入地挖掘居民对于住房，不管是数量层面还是质量层面的需求。
    以上就是我今天和各位分享的内容，非常感谢。
   
    主持人：非常感谢吴院长的精彩分享，感谢您为我们带来了非常多的启发和思考。对于房地产的未来的发展更加关注到品质提升与结构优化，呈现多元化与高质量的发展态势，未来是机遇与挑战并存。
    当下我们也迎来了一个数字化时代，智能化的建造不仅重塑了建筑行业的生产模式，提高了效率与品质，更在节能减排、环境保护等方面展现出了巨大潜力，为构建绿色、低碳、可持续发展的城市环境提供了有力支撑。
    接下来，有请中建科技集团深圳分公司党总支书记、总经理，高级工程师，一级建造师鲁晓通带来《建造的智能化和智能化的建造》主题演讲。