十年不变 望房兴叹

房价飞涨

　　“10年了，我还是买不上房，这是为什么？”和买了房的朋友一起谈到房子，姜晓明常常会这么问。

　　10年前，也就是2004年，姜晓明来到北京工作，那时他的月收入是2500元，年收入3万元。这一年，北京二环和三环之间的房子的价格在6000元/平方米左右 。以姜晓明的收入来看，他一年的收入在北京三环还能买上5平方米，换句话说，还能买个厕所。

　　当时，我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头。据当时国家统计局月度统计报告显示，2004年1-11月，我国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%。房价上涨入选2004年某周刊评选出的十大民生经济新闻。

　　10年后，2014年1月1日，中国指数研究院发布的百城房价数据显示，2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元每平方米，环比上涨0.7%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨。

　　10年间，被两只手操控着的房价一路看涨，令很多人可望而不可即。

　　房价高涨 房产税救火

房产税将立法推行

　　衣食住行，是百姓生活的基本需求。作为国家出台的抑制房价的政策，房产税一直备受社会关注。2013年，有关房产税的消息更是沸沸扬扬。

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。

　　2013年上半年，有关房产税扩围的消息引发社会关注。此前，国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务。

　　党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中提到“应该加快房地产税立法并适时推进改革”。这是中央层面的文件第一次提出房地产税立法的问题，用立法形式推动房地产税的完善和实施，这将对我国财税体制改革和房地产市场的调节规范起到规范作用。

　　发改委官员近日公开表示，2014年拟研究推进房产税立法。

　　相比破冰试点已近三年却一直徘徊不前，房产税改革一旦进入立法程序将会一步步更有保障地向前推进，在全面深化改革的背景下，这项税制改革不会遥远，但需要一定的过程。

　　立法需兼顾公平

　　近日，国家税务总局原副局长许善达在公开场合表示，推进房地产税立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税图和对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。

　　征存量还是征增量、免征是多少、不同城市地段怎么区别……作为公认的一项牵扯面广、涉及面多、变数大的税制改革，房产税改革的讨论与争议一直不断，在条分缕析后可以发现，核心都是如何保障公平，这也是贯穿房产税改革始末的重大考验。

　　“目前我国房地产整体链条上的税收有十余种，存在重复征税的问题，征收房产税要考虑到整体税负的公平。”社科院财经战略研究院研究员杨志勇指出。

　　住房信息联网困难重重

　　房产税实施还有一个前提,那就是房产数据实现全国联网。

　　然而，全国个人住房信息系统联网工作启动已经4年，但进展并不顺利。住建部先于2011年要求在次年6月底完成60个城市的联网工作，又于2012年要求在2013年6月底前完成500个城市的住房信息联网工作。相关人士透露，目前联网的城市已经超过60个，但远未达到500个。

住房信息联网困难重重

　　联网进度的延期存在多方原因。住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌解释，除了技术障碍和数据不全等原因，利益集团的阻力也是一大原因。

　　一直以来，住房信息联网被社会公众认为“对特定人群的房产信息进行查询以推进反腐工作”。

　　也正因此，一位接近住建部的人士介绍，地方为联网设置的阻力不小。住建部部长姜伟新也曾经在一次内部会议上坦承，住房信息联网比预想中要难得多。

　　不动产登记能否破局

　　不过值得一提的是，2014年个人住房信息的联网工作将被纳入不动产统一登记制度的设计之中。

　　1月11日，国土资源部副部长徐德明表示，2014年将建立不动产统一登记制度。2013年11月，国务院表态原由九个政府部门负责监管的不动产登记将统一到一个部门，由国土资源部负责指导监督。

　　专家分析，进行不动产登记意在消除“信息孤岛”，全面掌握房产信息，为房产税开征铺路。家庭拥有财富将曝光，公司拥有的房产也会曝光，这在土豪露富与低调奢华并存的时代，对于秉持闷声发大财、习惯视税收如无物的人，是沉重的心理打击，相当于让他们裸身过闹市。

不动产统一登记

　　越是资产集中于不动产的人，不安全感越强，一辈子省吃俭用买了三套房预备养老，现在突然成为暴富群体，可能承担沉重的税收，为城镇化作出真金白银的贡献，抵触情绪极强。而那些有能力在全球配置资产的人，可以享受不同体制所带来的政策庇护，财富安全感强于把鸡蛋放到国内房地产一个篮子里的人，即使如此，他们也希望多过两年资产价格上升、没有房产税的日子，而这些人往往拥有极强的游说与左右政策的能力。住建部联网登记制度最终被“水“，大约是这些人的功劳。

　　对于那些非法或者通过灰色手段拥有多套房的人，不动产登记之后也是财富归类整理的过程，灰色但合法通过一定的程序洗白上岸，非法所得自行提前处理。

　　说白了，没有人愿意多纳税，也没有人愿意从不纳税进入纳税状态。拥有自有住房的人对不动产登记不积极，是出于保护财富的本能，只有建立合法财富的安全感，才能打破这重魔咒。

　　然而，这条路还有多远呢？

　　从房产税试点开始到房地产税将立法，虽然困难重重，但房产税还是被认为是国家抑制房价举措的一把利器。这把利器的作用到底有多大呢？

　　沪渝试点效果不明显

　　据《人民日报》报道，作为试点城市的上海的房产税被普遍认为是“纸老虎”。房产税收入在上海财政收入中只能算作九牛一毛。上海市财政局的数据显示，2012年上海市地方财政收入3743.71亿元，其中房产税24.6亿元。房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.66%，而2013年前5个月，上海的土地出让收入已高达515亿元。

　　随着房地产税立法消息的传出，社会公众开始对房产税全面展开后的房价走势议论纷纷，甚至许多购房者改变了此前原有的购房计划，希望房产税全面实施后能够真正降低房价，从而减轻购房负担。

　　“房产税对于房价的影响远不会有社会公众想象的那么大，房产税更多的是发挥稳定房价的作用。”住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌介绍说。

　　“从在上海、重庆试点的效果来看,房产税对房价的遏制作用并不明显,除了重庆可能对一部分高端住宅的增长有抑制作用外,两地房屋价格并没有因征税而下降。” 全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授分析道。

　　不动产登记影响甚微

　　此前有专家预测，不动产统一登记可能引发一批官员抛售，从而促使房价下跌。

灰色收入

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对此表示，实际上要清理官员的房产，不用推动全国登记，真的去调查的话现在也能实现。而推动不动产统一登记，只是在联网的基础上，让异地房产信息更加清晰，信息查询更加便捷。即使全国联网了，但实际上还是看官员的觉悟性和心理承受能力来选择是否抛售房产，一方面他们可能是合法持有，另一方面可能早以各种方式转到亲戚朋友名下，所以不动产登记的影响十分有限。

　　方圆地产首席分析师邓浩志则在媒体采访中表示，不动产统一登记的影响甚微，因为房价的最终决定因素是供求关系。大城市还是面临供不应求、小城市还是供大于求的。即使不动产统一登记迫使官员可能抛售一定数量的房产，但是占据总量还是太小，广州一年可能成交10万-12万套房子，但是官员可能抛售也就几千套房子，影响范围有限。

　　房产税作用要着眼长期

　　现在看来，房产税及相配套措施的效果都不能让人满意，但也有专家提出要考虑长远。

　　“对于房地产市场而言，以前更多关注房产税试点扩围带来的短期影响，现在更多关注包括土地增值税调整等在内的房地产税制改革可能带来的影响。”中国指数研究院常务副院长黄瑜表示。

　　从房地产税体系看，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种，而房产税改革的最新思路明确将伴随着整个房地产链条上相关的税种改革，这无疑将对卖方、买方市场都产生深刻影响。

　　一些业内人士也指出，房产税对楼市调控更加着眼于长期，这是已经形成共识的，房产税改革的预期正在逐渐走向制度的整体梳理与完善，这是目前需要市场化手段进行楼市调控所需要的。