北京市住建委相关负责人在23日表示，北京市“稳房价”的决心坚定不移。“京七条”也许就是这份决心的落地体现，文件中中明确指出，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。同时，住建委还表示，今年年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。那什么是自住商品房？什么人才有资格购买自住商品房呢？

　　购买自住型商品住房有何要求

　　自住商品房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积也不得超过140平方米;而在销售价格上，其均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　在购房要求上，对户籍并没有明确限制，在北京具有购房资格的家庭，就可以购买自住型商品住房。其中有两类人可以优先购买，一类是符合本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁;另一类是经济适用住房、限价商品住房的轮候家庭。

　　但《意见》同时称，符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

　　同时，购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

　　自住型商品住房为谁服务

　　相对于普通商品房和保障房而言，自住商品房首先是商品房，但政府在出让土地时就对开发商限制了未来的出售价格;其次，自住商品房购买者范围更宽，主要是社会夹心阶层，买不起普通商品房但又不符合保障房购买资格的人，因此，购房对象不用审核收入，但北京家庭需要审核名下是否无房或者是不是只有一套房;而非京籍家庭需审核是否符合购房条件以及是否无房。

　　自住商品房面向的是北京市符合限购条件的家庭。对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购;非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买。

　　从《意见》的具体内容我们可以看出，自住商品房主要是支持中端市场，是基于购房总价适中、满足基本需求的考虑。北京第一个自住型商品房小区是2011年房山长阳镇起步区6号地，当时房屋销售限价均价为每平方米12500元，而周边商品房均价为14000-15000元，相比市场价格低20%以上。该小区2000多套房开盘销售后，明显拉低了区域售价。之后北京在门头沟、大兴也出让过两宗地块，对当地房价抑制作用明显。

　　今年到目前为止，北京已经有3宗自住型商品房地块成交：昌平区沙河镇R2居住用地项目，开发商为恒大地产集团;朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块，开发商也为恒大地产集团，单套总价限定200万元以内;海淀区环保科技园一宗住宅混合公建用地，销售限价为19000元/平方米，单套总价在200万元以内。

　　市规划委相关负责人表示，今后，在自住型商品房择址方面，规划部门将会重点考虑轨道交通附近，以及学校、医院配套较为成熟的区域。在分布上，规划部门参照均衡分布的原则，尽量照顾到不同区域的需求。市国土局相关负责人介绍，年底前完成2万套自住型商品房地块供应，明年还将完成5万套，将占新增住宅用地供应的50%以上。

　　专家、市民各有担忧

　　国内知名财经评论家、财经专栏作家叶檀发文表示，不看好自住型商品住房，对于自住商品房能否被市场买账叶檀也持怀疑态度。

　　叶檀指出，自住型商品房不伦不类，既有点像经济适用房，也有点像限价房。与经济适用房、限价房相似之处在于：都限制了销售价格，满5年可以上市交易，部分上市收益归财政。不同之处在于：经济适用房、限价房都有户籍限制，而“自住型商品房”则不设户籍门槛。这类住房不伦不类，是因为看似商品房，但却以保障房的某些方式来管理。而当一个社会的市场与保障不分，必然会出现各种问题。面对中国住房体系出现的混乱局面，亟需厘清管理思路，而不是继续添乱。

　　与此同时，不少人也发出这样的疑问这些“自住型商品住房”上市了，为了拿到购买资格，会发生什么？

　　“京七条”里说得明确，符合本市户籍无房家庭和经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可以参加选房顺序的摇号，我们且不谈资格评定与往年各种“摇号”其中可能藏有多少的寻租空间，有多少不符合要求的“关系户”、“浑水摸鱼”或者多少“假摇号”存在的可能，就算一切公平公正公开，为了获得摇号资格，无房夫妻俩假离婚多获得一个名额，有房夫妻俩假离婚把房产放在其中一位名下以获得名额……这样的例子，我们已经在全国各地看得太多。

　　每一个调控措施出台之时，无一不承载着政府和社会各界的殷切期待，但如何能够真正让“好政策”不“办坏事”，恐怕还得从后续细化的执行手段的及时跟进，后续操作的公开透明，杜绝那些可能采取与社会伦理相悖的手段走“走捷径”的“正常途径”。

　　自住型商品住房隐患重重

　　自住商品房相对廉租房公共投入更大，由于自住商品房的产权经过一段时期之后将归属于入住者，而廉租房则可以交由不同时期的不同租房者使用，自住商品房的保障效率因此大幅度减低。由于类似于经适房的自住商品房价格偏低，因此政府必须予以财政补贴，这意味着按照北京市目前的土地价格，当地政府投入数以亿计的补贴资金，将随着未来自住商品房的交易而一次性消耗完毕，显然这不符合让有限公共资金保障性最大化的原则。

　　庞大的住房需求市场与有限的自住商品房房源形成了悬殊的对比。而自住商品房相对商品房的性价比，一方面可能催生各种内幕交易，这在以往各地经适房丑闻中早已验证。从报道来看，自住型商品房未来将采取摇号申请，这不免让人想起当初某地经适房摇号“九连号”的案例，看似随机严密的摇号程序，并不能杜绝权力过大的管理部门从中寻租，让开宝马的车主买到自住型商品房。

　　没有标准就没有公平。即使能确保这2万套自住型商品房全部落到真正的中低收入群体，但中低收入群体的概念很难真正厘清，到底多少收入算是中低收入群体，如月薪5000元在其他二、三线城市已不算低，而在北京恐怕一年下来都买不起一平方米商品房，因此理论上有资格购买自住型商品房的中低收入群体数量是惊人的。按照目前2万套的自住型商品房房源，意味着只有少数人能够成为幸运儿，更多中低收入群体不知道要等到猴年马月，才有机会参与后续房源的申请。

　　“京七条”中，明确将重点放在了自住型、改善型购房需求上，旨在支持刚需、平抑房价。这种通过加大“自住型商品房”工地、加快中低价位自住型改善型商品住房建设，通过增加市场供应来平抑房价上涨的思路是绝对值得肯定的。自住型商品房有两个“贡献”亦不可不提：一是政府的部分住房保障责任通过这类住房转移了；二是这类住房拉低了平均房价，减轻了政府的调控压力。

　　但是，从制度本身来看，“自住型商品住房”定位为“两限房”与“商品房”之间， “自住型商品住房”属于商品房的范畴，不属于保障房范畴。同时，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右的规定，将会引导首次置业人群等待此类低价楼盘入市，短期内能缓解当前刚需楼盘供应不足的压力， 降低目前北京楼市价格上涨的预期;但从中长期而言，除了年度供应量之外，“自住型商品住房”供应的区域更值得关注，倘若供地主要在6环或更远郊区域，对整体市场预期的影响有限，对平抑房价上涨的作用也将大打折扣。

　　由于此类“限价房”针对社会夹心层购房群体，体量较大，有可能额外导致部分原来无意购房人群进入市场，同时对于当下高房价来说，30%的价格差距，还可能会导致现在商品房市场需求中50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待限价房源。而且从已经供应的土地中，这部分房源不仅是刚需市场，还有部分改善市场户型供应。

　　“自住型商品住房”看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题，但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品住房”来看，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。

　　要想缓解北京楼市价格上涨的问题，更应该认真贯彻“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策，政府重点在于加大保障房的建设力度，保证中小户型项目的比重，放开高端市场的开发，且减少或避免通过行政手段干预市场价格，更不能让“自住型商品住房”演变成部分人投机楼市的契机。