对于国人来说，“以房养老”是一个略显生疏的名词，但这一政策已经历经了十余年的讨论，如今终于进入了实践阶段。来自国家权威部门和机构的信息显示，从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段，当年我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占到总人口的12.5%；预计到2020年，老年人口将达到2.48亿；2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口的30%。如何养老成为大众思考和担心的问题。

　　前几年，“以房养老”曾由南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但业务均因效果不理想而停滞。由于之前多地试水搁浅的现象，当国务院下定决心拟在全国推行“以房养老”之际，各方是声音也是各不相同。

　　老百姓一边倒 认为“以房养老”不可行

　　中国青年报曾就“以房养老”进行了社会调查，调查发现(127815人参与)，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻。93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。

　　这项调查中有高达85%的受访者都选择将自己的房子留给子女，而不是加入“以房养老”的潮流。很多老人都明确表示，不会考虑“以房养老”，觉得活着不能只顾自己，让自己的家人、后代过得幸福是老人们最大的心愿。而很多子女也表示不愿意自己的父母选择“以房养老”，一方面是子女认为自己能尽到赡养老人的义务也更愿意采取传统的模式;另一方面，一些大城市房价飙升，年轻人根本买不起房子都在等着继承父母的遗产，人们并不信任“以房养老”可以解决实际问题。

　　业内称“以房养老”仍是贷款 不会出现人还在房子没了

　　“以房养老”虽然看起来确实是金融机构每年或每月给老年人钱，但这仍然是一款“贷款”。 因此，这并不是金融机构定期还老年人钱，而是老年人(实际是借款人)将房子抵押给机构后，定期拿到自己的“借款”。而如果是贷款，借款人自然要支付利息，只不过这利息已经提前扣除了。值得注意的是，在这类住房反向抵押贷款中，金融机构要一直付钱直到借款人去世。因此不会出现人们普遍担心的“人还在，房子没了”的情况。

　　有“以房养老首倡人”之称的幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏在宣扬完这种保险“可以使老年居民在人生收入的低谷期开启‘房产金库’，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活”后也提出，“应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款;同理，不管投保人的实际寿命为多短，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。”

　　“以房养老”其实已经是西方发达国家常见的一种养老模式，最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

　　反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。这是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

　　此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

　　21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为2005年的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的HECMs已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

　　实际上，在我国“以房养老”并不是一个新兴产业，“你留下房子，我为你养老”，却始终难以得到更多人的信任和支持，实际上是具有多重原因的。

　　“以房养老”门槛高 “养儿防老”观念深

　　“养儿防老”的观念让老人难以割舍房产，始终认为留给子女才是最大保障;“居者有其屋”的观念也使老人不愿意将奋斗半生的房子抵押给银行;行对该业务设置的高门槛，也存在弊端。

　　近日，广州已有银行推出以房养老，可是申请者必须要有2套以上房产，才能办理。相关业务规定“凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，可以向银行申请贷款用于养老”。 银行会核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。这个业务并非限定一定是老人有房产，其子女抵押自己的房产也可以，不过要求老人和其子女至少有两套房产。该业务的贷款期限最长为10年，目前贷款利率在基准利率上会小幅上浮，但该业务在广州尚未有客户成功办理。

　　住宅70年使用权限制 产权到期时老人将一无所有

　　我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，以房养老商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　中国楼市风险高 老人玩不起

　　房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

　　方式不是问题 保障才是障碍

　　对于一些支持“以房养老”模式的人来说他们也有担忧：如果将房子抵押，手里也有了钱，但是却没有合适的养老机构，这就让老人前不着村后不着店。中国当前养老机构建设早就已经亮起了红灯，北京地区养老院调查显示，如今预定一个床位竟然需要166年!这让本来就对抵押房子感到不踏实的老百姓，对抵押后的日子更是感到不安。

　　“以房养老”并不适合所有老人，适于采取此模式养老的老人也需要具备一些条件。

　　拥有产权

　　想要“以房养老”的老人，最重要的就是自己持有住房并拥有完全产权。即养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出出租、出售、转让的处置。也就才有可能将其抵押给银行进行贷款，实现“以房养老”。

　　独立住房

　　在“以房养老”的模式中，只有父母与子女分开居住，该模式才可以运作，否则一旦父母亡故后，其子女将居无定所。其实这也就是变相的说，老人要独立拥有至少一套以上的住房才能考虑“以房养老”，否则几乎是天方夜谭。对于整个家庭来说也是个不可能实现的愿望。

　　家境适中 房屋所在地地价较高

　　当老年人的经济物质基础很丰厚时，几乎不会考虑用房产来养老，只有当老人的经济物质条件一般，甚至较差才会指望将自己拥有的房产作为养老的唯一资本。

　　而这些老人最好身居城市或者城郊，特别是欣欣向荣、经济发展循序的城市或者城郊。这些地区的住房价值普遍较高，切在不断增值，住房的变现转让也比较容易，适合房屋反向抵押贷款养老，也就是“以房养老”。但是如果老人的住房在农村，或者经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因为价值低、不易变现等原因，就很难采取“以房养老”的模式。

　　综上所述，“以房养老”最适合的老人群体就是有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

　　但是，随着国务院政策的提出，比老人们更兴奋的似乎是地产行业。《意见》中明确要求统筹规划发展城市养老服务设施、繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等，这让一向嗅觉灵敏的地产业嗅到了商机。包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企已在全国范围内大力开发养老地产。现在市场形成了从目前的养老地产市场格局看，基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过千亿元。”

　　国务院的这一则扶植政策，让各路资产都开始炒养老概念。被誉为养老概念股的天宸股份，曾在2010年传出意向在临安钱王铺开发老年公寓以及配套项目，但实际上3年来天宸股份从未涉足这一产业。即使真的开发了养老地产项目的，也出现了买房的并不是老人 ，而都是为自己养老做准备的年轻人。

　　商业模式模糊、盈利模式不明，因此现在不少养老地产都是打着养老的旗号做地产，并没有真正去研究养老产业，也没有形成养老地产业的运营模式。事实上，对于养老地产来说，主体并不在地产，而是有关养老的各种配套设施，比如老年护理、乐龄服务、医疗康复，这些才是养老地产的核心和项目盈利的主要来源。地产业也应当承担起自己的社会责任，不能“借机圈地”做“假养老”项目。

　　我们可以将“以房养老”定位为个人自愿的补充养老保障措施之一，是建立在自愿成交的市场行业基础之上的个体行为，政府的责任只是规范这种市场行为并监察其正常运转，以确保选择“以房养老”者不受欺诈。“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应当由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择，以便更加从容地安排晚年生活。某种意义上说，“以房养老”可以理解为一个新的金融保险产品，气成败与否最终要由市场说了算。

　　这份不到一万字的《意见》中，仅17个字提及了所谓的“以房养老”。而且，仔细研读会发现，它充其量只是养老服务体系的一种创新产品，并非未来中国养老体系中的主流模式。

　　但民众对“以房养老”的误读为何会如此之深?究其原因在于，最近各种养老方案的出现，让民众深信——计划生育导致的人口结构老龄化趋势加快，加上养老双轨制以及历史欠账，已令中国官方建立的养老金体系无法满足国人的基本养老需求。而专家们给出的各种方案，不管是延迟退休年龄还是延迟领取养老金抑或是“以房养老”等等，都让民众感受到了基本养老金亏空的恐慌以及政府“甩包袱”的意图。

　　其实作为一种创新，“以房养老”也不失为未来养老体系中的一个有益补充，因为毕竟给了人们多一种选择，过去十年来各地“以房养老”的尝试均告失败，原则说明了未来十点能否成功的重要前提就是解决老百姓实际担忧的问题，以改变固有观念。