1.万达的第四次转型成功

　　1月17日，万达集团对外发布了“第四次转型战略”。万达官方称，此次转型包含两大要素：从空间上看，万达从中国企业转型为跨国企业；从内容上看，万达从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。“相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。”万达集团董事长王健林表示。

　　2.万达转型的背后有何种“难言之隐”？

　　对于万达“空前”的第四次转型，业界分析人士表示，在房地产调控政策的影响下，万达“现金流滚资产”的扩张方式已经难以为继，换言之，万达快速发展所依赖的既有模式已经走到了尽头。“万达的新玩法有点类似于西方商业地产的轻资产模式。它开始变得与国际接轨。”如果万达在始终坚持现有的经营模式和经营领域，不久的万达将陷入前所未有的危机当中。互联网的发展，倒闭着传统产业的发展，未来任何一个企业想持续向上的发展，我想摆脱不了“触网”的命运。万达的转型也是纯属被逼无奈，但是现在转型还为时不晚。

    1.利用优势 扩大竞争优势

　　今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一。但万达分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，这是值得万达去利用的。

　　2、发展中小城市

　　不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市，所以万达必须抓住这个发展的好机会！

　　3、产生边际效益

　　万达遇到了中国城市化快速推进的历史绝好机会，同时因为自身做好了准备，才把握住这个机会。更重要的是，轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。拿深交所上市的万达院线来说，它的影城多数开在万达广场里，万达商业地产发展速度快，院线发展速度就快。万达正在做宝贝王，这是中国第一个综合性的儿童娱乐项目，把儿童游乐、教育培训、美食、零售集于一体。之所以万达要做儿童业态，因为万达广场如果没有儿童业态，服务的年龄段就有断层。我们统计过，儿童业态能为广场带来超过两位数的客流增长。

　　针对中国的建筑业会否崩盘的问题，王健林在亚洲金融论坛上表示，房地产绝对不会崩盘，中国的房地产是没有太大的问题的，他认为中央对房地产进行分类调控、分类出政策是非常英明的。

　　同时，当前的中国房地产市场要分类去看，一线城市如北上广深是如何控制的问题，二线里面排在前10名的城市也一点问题没有，二线城市现在平均的库存量都在12个月安全期内，关键在于三四线城市去库存。至于商业地产，王健林认为，中国房地产也好，商业不动产也好，都叫结构性过剩，就是有些过剩，相当一部分还不足。

　　虽然经济依然取得了很好的增长，GDP增长将近7%，但产业结构不合理，传统产业的投资巨大和产能过剩，让人们的实际体会与统计数据存在很大的差异，传统企业在产能过剩背景下的日子日趋艰难。这一年，建筑企业经受了巨大的挑战：行业总体市场需求减少、企业之间市场竞争更加激烈、市场萎缩逐步显现建筑业产能过剩等，这些都困扰着建筑企业和建筑从业人员。总体上看，传统的建造方式，粗放的经营方式，基本上尚未改变。仍处于高产值、多人力、低效益和弱素质状态。这些问题，成为整个建筑产业升级的最大障碍。

　　4.1劳动生产率低

　　中国建筑业从业人员相当于美国建筑业从业人员的 4.5 倍。然而，正常情况下中国建筑业的年产值却只相当于美国建筑业的 20％，其劳动生产率在 20 世纪 90 年代总体上相当于日本建筑业的 1.25％。在国内，建筑业的劳动生产率 （按总产值计 ） 还不到工业及电力、煤气业的 1/3。劳动生产率是反映一个产业生命力及现代化程度的最重要、最综合的指标，中国建筑业目前的劳动生产率水平说明它还是所有工业部门中劳动密集特征最明显的领域，说明它还不是一个现代化的产业，它的生产力要素及其结合的方式肯定存在着尚未解决的严重问题。

　　4.2利润空间极低

　　全国建筑施工行业长期以来产值利润率维持在 3%左右，属于国民经济中的低利润行业，而国有企业的负债率一般在 70%以上。并且我国建筑企业盈利情况不佳，产值利润不到 3％，本金利润率尚不到日本建筑公司的 1/2。在此情况下，建筑企业还得缴纳 33％企业所得税，在经济效益低下和税负过重的双重压力使得建筑企业经营状况不良，企业发展举步维艰。 

    4.3竞争力日益削弱

　　现在一项工程从招投标到交工，施工单位始终处于被迫让利、增加成本的被动地位，其表现是：工程投招标压掉一块，垫资施工损失一块，工程决算砍掉一块，质量保证金套走一块，材料、人工工资涨价赔进一块。这样的局面导致建筑施工企业处于“不接任务等死，接了任务找死”的尴尬境地。

　　4.4劣势地位凸现

　　对于规范建筑业，住建部虽然出台了一系列政策，但如何规范业主却政策依据不多，对业主单位的违规行为缺乏有效制约，使建筑施工企业成了处于双重弱势地位的弱势行业：一方面由于市场供大于求的失衡格局决定的弱势地位，企业处于微利状态。另一方面由于法制不健全与市场秩序混乱所导致的不公正环境，业主迫使施工企业签订不规范合同、垫资、压价等现象普遍存在，破坏了公平、公正、公开的原则。

　　4.5管理体制落后

　　建筑管理体制是指建筑经济活动参与主体之间的责权关系及其实现形式。多年以来,我国现行的建筑管理体制在我国建筑业发展发挥了重要的作用。但是, 随着我国加入 WTO 以后, 我国建筑业面对国际建筑市场的竞争，现行的管理体制已经暴露出若干与实际情况不相适应的问题。

　　当今的建筑业在行内的人看来像是一块扔不掉的烫手山芋，昔日的辉煌不复存在，今日的躯体去也是伤痕累累，尽管国家一直在出台大量的相应政策，但都是船沉海底，无济于事。可这并不代表着建筑业从此被世界所盘起，因为衣食住行是人类生存的四大必需，所以，建筑业的气数未尽，只是少了一些有力的措施来驱动，尤其在这个被世人神化的“互联网+”时代，建筑业想要“翻身”，笔者认为还需做到以下对策，或许亡羊补牢，为时尚晚。

　　5.1、确立建筑业的支柱地位

　　实践证明，衡量一个产业的作用与贡献，不能仅以上缴税费为标准，而应充分考虑其社会作用和社会效益。我国建筑业在为社会提供建筑产品的同时，吸纳了大批农村剩余劳动力，农民从建筑业获得的收人相当可观。

　　5.2、规范建筑市场有序发展

　　目前情况下，创造良好的建筑市场环境，不是只把眼睛盯在建筑施工企业身上，而是应在政府有关部门的主导下，下大决心规范整个建筑市场。一方面，政府有关部门要下大决心规范业主的行为。要切实加强对工程招投标的监管力度。规范建设与施工双方的行为；要严格立项审批和开工许可制度，确保资金到位切实;要严格控制限制工程垫资；要加大对建设方拖欠工程款的处罚力度，建立起对不良业主的监督管理机制。另一方面，企业本身要提高自律能力和市场执行力，切实依据企业的自身优势，充分调动广大员工的积极性，逐步使市场竞争中的最基础层次的价格竞争转向中间层次的质量竞争，最后达到最高层次的品牌竞争，使企业真正走向做大做强之道。

　　5.3加快产业结构调整步伐

　　经济多变形势下，建筑业面临很多不确定因素，施工企业要做大做强，就要在培育工程总承包能力上下功夫，走科研、设计、投资、施工一体化的工程总承包的路子，搭建一个更高层次的竞争平台，摆脱在一般房建项目单纯施工的低层次竞争局面。要围绕行业发展方向，实施建筑、房地产及特色专业、海外业务、项目投资等多板块多元化经营，延伸产业链条，并向关联度比较紧密的行业渗透，紧跟政策投资走向，培育新型市场，探索培育新的经济增长点。

　　5.4加大建筑业科技创新投入

　　由于科技进步和技术创新能力的不足，我国大多数施工企业拥有的仅仅是常规技术，主要从事房屋建筑施工，差别化竞争能力弱，不少企业的经营活动陷入受制于人的被动境地。因此大力开发、推广、应用新工艺、新技术、新材料和新设备，依靠科技进步和技术创新来提升建筑业的科技含量和附加值，培育新的经济增长点，拓展新的生存与发展空间，才是我国建筑业今后可持续健康发展的根本出路。

　　5.5 发展绿色建筑业

　　建筑活动是人类对自然资源、环境影响最大的活动之一。建筑业是物资能源消耗大户，建筑生产过程对生态环境有很大影响。据统计，建筑活动使用了人类自然资源总量的 40％、能源总量的 40％，而造成的建筑垃圾也占人类活动产生的垃圾总量的40％。所以现代建筑业的发展对节能降耗提出了较高要求。发展绿色建筑，用生态学的理论指导建筑设计，将建筑看成一个生态系统，以高新技术为主导，针对建筑全寿命的各个环节，通过科学的整体设计，实现建筑业的低能低耗、绿色环保的目标。