1、买房越来越晚租客年龄变大：北京租客平均年龄 35.5 岁
据澎湃新闻报道，1 月 2 日，贝壳租房发布《2018 年租房十大关键词》，报告显示：2018 年，我国人口 13.9 亿，租房人群接近 2 亿，租房已是一线城市年轻人的新常态。
贝壳租房方面指出，2017 年以来，杭州、西安、武汉、成都、南京等地均推出人才新政，以提供住房、购房补贴、降低落户门槛等手段吸引人才进驻。在人才优惠政策之下，年轻人出现从一线城市向‘新一线’城市分流的现象。
2018 年，一线城市租房成交总量出现收缩，而绝大多数‘新一线’城市租房成交量大幅提升。统计数据显示，2018年北京、上海、深圳租房市场成交总量分别较 2017 年同期增长 -23.65%、-22.83%、-16.98%，均出现两位数跌幅。
与之相反，新一线城市成都、杭州、南京、武汉、长沙、重庆 2018 年租房市场成交总量较 2017 年同期分别增长 5.59%、5.15%、5.16%、13.39%、48.48%、51.20%。而西安的城市新增人口从 2017 年 3 月 1 日至 2018 年 12 月 10 日期间几近突破 100 万。与此同时，2018年租房量较去年翻了 11 倍，租客平均年龄 30.97 岁。
开始逃离北上广，奔赴新一线
从租房者的年龄来看，伴随着买房年龄越推越迟，租客的年龄也呈现越来越大的趋势。数据显示，过去这几年首次置业年龄在逐步后移。2008 年在北京首次置业的平均年龄是26岁，现在则是32岁。
贝壳租房方面称，一线城市中以北京为例，从 2015 年至 2018 年，租房者平均年龄从 33.08 岁、34.13 岁、35 岁、提升至 35.56 岁；以成都为代表的新一线城市为例，从 2015 年至 2018 年，租房者平均年龄从 31.28 岁、31.53 岁、31.87 岁、提升至 31.96 岁。
另外，调查数据显示，北京、南京、成都、天津、杭州、武汉、深圳、苏州、西安、重庆、长沙等城市 2018 年租房者平均年龄均超过 30 岁。其中，北京、天津、杭州租房年龄位居前三，分别为 35.56 岁、34.02 岁、33.2 岁。
报告认为，租赁需求的主体以流动人口和大学生为主。房价越来越高，他们必须在租房市场停留更长的时间。年轻人面对房价的压力不得不认‘怂’，租住的时间跨度越来越长，平均租住年龄也越来越大。
2、深圳将编制全市统一房租指导价，对城中村整治给予财政补贴
深圳是一个移民城市，外来人口多，流动性大，全市约有 65% 的常住人口租房住，其中超过六成租客住在城中村。据深圳特区报报道，深圳市六届人大常委会第二十九次会议日前审议了市政府关于加快培育和发展住房租赁市场工作情况的报告。
报告提醒，房租的上涨，挤占了对价格较为敏感的低收入者的居住空间，特别是部分企业在进村改造中联合原村民、股份公司强行腾退现有租户，又未采取有效的安置措施，带来较大社会风险。
报告指出，住房租赁市场不仅关系基本民生，而且关系到营商环境、社会综合治理等方方面面。下一步将多渠道增加租赁住房供应，力争到 2022 年新增建设筹集各类租赁住房不少于 30 万套，占新增建设筹集住房总量的 50% 以上。
深圳还将加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过规划统筹、价格指导等手段有序推进城中村改造。对城中村综合整治给予适当财政补贴，降低企业改造和运营成本，引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力，供应适宜的租赁住房。
报告提出，深圳将编制全市统一、科学、合理的租金指导价格并定期向社会发布，引导骨干企业出租房的租金不高于所在区域的租金指导价格。
企业动态|Company
1、许家印与贾跃亭分家：FF 境内资产归恒大，不再继续投母公司
贾跃亭和许家印之间因法拉第未来（Faraday Future）融资一事而爆发的矛盾，在 2018 年的最后一天有了最终的结果。许家印最终放弃了对贾跃亭海外造车事业的继续支持。
12 月 31 日，恒大健康公告，恒大健康与贾跃亭控制的 FF 达成了重组协议。据协议，恒大不会再继续投资 FF，而此前已经投入的部分将变成：1、通过此前收购的香港时颖公司持有 32% 的 FF 优先股权；2、并 100% 持有合资公司全资附属公司 Evergrande FF Holding （Hong Kong） Limited（FF香港）及重组协议项下的权利，作价合共 2 亿美元。
公告显示，FF 香港持有法拉第未来的境内相关资产。同时，双方所有原协议将终止，恒大无需再向 FF 注入资金，并同意解除现存的质押。此外，双方还同意撤销及放弃所有现有诉讼、仲裁程序及所有未来诉讼的权利。贾跃亭可以在 5 年内回购恒大持有的 32% FF 股权。
公告显示，贾跃亭在5年内行使回购权利的价格各不相同，从第一年至第五年分别为：6 亿美元，7 亿美元，8 亿美元，9.2 亿美元和 10.5 亿美元。也就是说，如果贾跃亭能在第一年回购这部分股权，将不用对恒大做出任何额外回报。
恒大健康在公告中表示，签订重组协议可以使本公司聚焦业务发展，同时支持合资公司融资和发展，‘符合公司及股东的整体利益’。
今年 6 月 25 日，恒大健康宣布以 67.46 亿港元（约合 56.33 亿元）收购香港时颖公司 100% 股份，间接获得 Smart King 公司 45% 的股权，成为公司第一大股东。Smart King 为时颖公司与 Faraday Future 原股东成立的合资公司。
2、富力拟融资 130 亿全部用于还债，账面资金难以支持财务成本
12 月 27 日，富力地产公告，公司将发行规模不超过 90 亿元人民币的债券，票面利率 7%，比第一期发行的债券票面利率高了 0.42%。这笔募资将在扣除发行费用后全部用于偿付富力地产已发行的将在 2019 年内到期回售部分的债券。
但 90 亿并不足以足额偿还这笔资金，富力的公告显示，需要偿债部分的金额总计达到 161.5 亿元。
富力在公告中提及，随着业务的发展，公司融资需求及规模将不断增长，若公司未来的负债水平不能保持在合理的范围内，偿债压力将持续增加，进一步融资的空间也将受到限制。
12 月 3 日，富力地产曾公告称，公开发行面值不超过 130 亿元人民币的公司债券已获中国证监会核准。而第一期 40 亿元规模的债券已在 12 月 4 日发行结束，票面利率 6.58%。
富力正面临着在高企负债下迫切的融资需求。此前，富力地产 2018 年三季度报的数据显示，公司的有息负债高达 1556 亿元，账面资金约 63 亿元，尚不足以支付未来一年的财务成本，经营性现金流净额 -27.73 亿元。在销售额方面，根据已经公布的数据，截至 2018 年 11 月末，富力地产的合约销售金额为 1138.5 亿元，销售面积 892.91 万平方米。
政策 | Policy
1、住建部：历史文化名城名镇名村保护不力将面临摘牌处罚
住建部近日表示，针对目前历史文化名城名镇名村保护工作中存在的问题，下一步将建立更严格的体检评估制度，对保护不力的将撤销历史文化名城名镇名村称号。
据介绍，住建部和国家文物局历时一年时间，对全国历史文化名城名镇名村保护情况进行了全面性的评估检查。通过评估检查发现，历史文化名城名镇名村保护中存在一些突出的问题。主要表现在大拆大建造成建设性破坏；历史欠账多，长期投入不足，重前期申报、轻后期维护；造假古董破坏真实历史信息；缺乏整体保护的意识和手段；在保护利用中重物质轻人文；利用不足与过度商业化并存等方面。
针对这些突出问题，下一步，住建部将建立‘一年一体检、五年一评估’的历史文化名城名镇名村保护工作体检评估制度，对破坏历史文化和不作为行为通报批评，对个别破坏特别严重并整改不到位的，列入濒危目录，直至撤销历史文化名城名镇名村称号。
截至目前，我国已经公布了 134 座国家历史文化名城、528 个中国历史文化名镇名村、176 座省级历史文化名城和 1404 个省级历史文化名镇名村。
观点丨Opinion
1、三四线城市楼市调控试探性微调，两类城市有望获政策松绑
据证券日报报道，持续两年多的房地产市场调控政策，于去年底出现了一些变化。先有山东省菏泽市取消新购住房限制转让期限，后有广州市松绑商服类物业，明确 2017 年 3 月 30 日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。与此同时，湖南省衡阳市关于限价令撤销‘一日游’的操作，同样被市场报以高度关注。
‘对于三线、四线城市来说，今年房地产市场调控政策出现微调的案例，有望进一步增多。’1 月 2 日，中国银行(3.550, 0.01, 0.28%)国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，首先，2018 年上半年，三线、四线城市房地产乱象导致房价上涨过快，已经在需求端过度消耗了未来购房者的购买力，再加上棚改政策调整导致供给端也出现下滑，因此，供需两端同步走弱或成为部分三线、四线城市政策松绑的主要原因；其次，对于遵义、泸州等人口净流出的三线、四线城市来说，如果没有政策方面的调整，未来很难持续吸引外来人口以及购房者在本地定居；最后，在‘稳房价’的背景下，由于目前三线、四线城市房价下降压力较大，要想稳住房价，势必要在政策上做出一些微调。
‘要想弄清房地产调控政策未来会在哪些方面进行调整，首先要清楚地方政府对哪些政策有自由裁量权。’李赫认为，由于限购、限价、限售及规定社保缴纳年限等政策是由地方政府自行规定，此类政策很有可能是调控政策松绑的首要出发点。
值得关注是，尽管目前一线、环一线及部分热点二线城市房价已经出现了明显回调，但李赫认为：由于此类城市多表现为人口持续流入或有一定数量的人口基数，且刚需购买力较强，所以，预计政策松绑可能性较低。
2、人民日报海外版：不走靠房地产拉动经济的老路
1 月 2 日，人民日报海外版刊文谈楼市。这篇题为《楼市‘稳’字当头》的评论文章称：分析人士普遍认为，房地产市场平稳健康发展对于中国经济稳中有进十分重要。在‘房住不炒’定位之下，今年房地产调控不会松懈，楼市有望继续保持平稳。同时，基础性制度和长效机制建设也将稳步推进。
文章还表示：分析人士指出，当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段，房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。因此，未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。各地应该围绕自身城市化进程，根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业，形成新的增长点，避免回到靠房地产拉动经济的老路。
文章还引述学者的看法称：2019 年在‘房住不炒’的调控精神指导下，各城市的政策或有微调，但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。无论是行政调控，还是因城施策，地方政府都要为本地房地产市场平稳发展担负起主体责任。
