6月5日，中国房地产业协会副会长冯俊出席了由经济观察报主办的第十五届(2018)中国蓝筹地产年会，并分享其对房地产市场的三个认识。
冯俊的演讲内容整理如下：
一、供需矛盾的判断
这些年主流思想都是认为中国的房子多了，供需平衡甚至供大于求，但我们来看一下到底我们的房子是多了还是少了?我先讲两点大道理，再讲具体的数据。
第一，中央经济工作会去年提出要建立多主体供给、多渠道保障、住购并举的住房制度。这里的多主体供给有两个意思，一是增加供给主体，二是增加供给。如果说我们供求平衡甚至供大于求，为何还要增加多主体供给?我们在谈供需关系的时候通常有一个误区，把短期市场平衡作为长期市场平衡，短期内由于收入、价值因素、支付能力等限制，确实可能导致供需平衡。但长期来说不一定是，人的需求是发展的。
第二，市场供需平衡并不代表人民生活的需要被满足了。需要跟需求是不同的，需求跟支付能力有关系，习近平总书记提出来我们现在的社会矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活的需要与发展不平衡、不充分的矛盾。如果都以人有地方住来衡量中国的房子是否足够，那么中国从几千年前就可以不发展住房了。我觉得以此得出中国住房发展已经供求平衡甚至供大于求这个结论很荒谬。总体上我判断中国目前还处于供应不足，局部过剩或者相对过剩的局面。
从具体数据上来看，供求平衡与供大于求的判断是中国的套户比例已经超过1：1。事实上，从2010年数据来看，中国当时的套户比大概是80%，经过这些年的发展，最多达到88%，也就是说非成套住房占成套住房里面的比例相当大。成套住房有一个很重要的指标，就是水冲式厕所， 2016年中国城市自来水普及率达到98%、县城则为90%，建制镇是83.86%。2016年管道供水入户87.8%，居民家庭卫生厕所占71.7%，可以看到，中国现在还是有大量的非成套住房存在，套户比例并非达到1：1以上。
供求平衡与供大于求的另一个判断是人均住房面积超过发达国家水平。其实，中国城镇人均住房建筑面积36.6平方米，36.6平方米的人均面积是不是超过发达国家水平?远远不是。我们这个36.6(平方米)是指建筑面积，发达国家是有效面积，有效面积比中国所说的使用面积还多一点点。如果以36.6平方米的建筑面积，按照70%的实际使用面积计算只有25.6平方米，仍然处于较低水平。这里面还包括不成套住房，如果把不成套住房再扣掉，中国的人均住房的面积还要低得多。
二、大城市的住房矛盾会长期存在
住房矛盾是人的流动、人的集聚产生的。从占有空间来看，主要的住房矛盾还是集中在大城市。在中国，由于大城市集中了要素和资源，资本往大城市集中，人向大城市流动是一个不可避免的现象。但除了生产、经济的问题以外，还有一个很重要的问题，就是公共资源的配置集中在大城市。在分析中国人口迁徙的时候，住房需求不能仅讨论农业人口向城市人口转移，还有城市之间迁徙这部分人的需求。
而这类人口迁徙中有一个非常重要的激励因素，就是中国的等级制度。中国的城市分成县级市、副地级市、地级市、副省级市、省级市几大等级，等级决定了要素，越到等级高的城市，人的自我价值实现的机会越多，这也加剧了人往大城市集中，短期以内我们很难改变这么一个局面。
现在有一个流行的观点，421结构会导致城市住房增加。所谓421结构是指1982年以后只生一胎，中国的平均生育年龄是27岁，第一代人生了一个孩子，第二代大概到54年后生孩子，第三代要直到81年后生育，这个时候，前面两代人的房子到底有没有腾出来?北京去年的预期寿命是82岁，上海的预期寿命超过83岁。这也意味着，直到第三代81后年生育的时候，前面两代人还在。如果421结构假设成立的话，也就是第三代准备结婚的话，前一代人都得不在。何况“寿命”长达81年以上的老房子基本不会保留使用，所以412结构也不能导致城市住房大量过剩，这还完全只是城市内生自然增长的前提下。
其实，房价上涨有内在的机理。一种商品如果价格要持续上涨一定要符合五个条件，必须是生活必需品，需求量要足够大，资源供应有限或递减，可替代性弱，产品更新升级缓慢。这五个要素恰恰都是住房所符合的。
目前住房核心的问题在于供给不足，在整个供应不足的情况下一定是有支付能力的人决定价格，同时投资需求也吞噬了有效供给，逼使市场本来已经短缺的供应更加短缺，当然如果投资需求购买是为了以后出租，市场的总供给就不变，但事实上投资需求并没有出租，而是待价而沽，所以价格上涨是必然的情况。
三、房地产税能不能征收?
现在有些学者认为房地产税不该征收，主要原因有两个：土地使用权出让，不能再收房地产税。实际上全世界实施土地出让制度的只有中国，一个是中国大陆地区，一个是香港。香港土地出让叫做土地批租，同时香港还对不动产持有人征收“差饷”，按应课差饷值的5%征收，并不因为土地是否是出让的而有差异，香港政府的英文网站就把“差饷”表述为“property tax”,即房产税。既然中国大陆的土地出让是从香港学的，那么土地出让制度并不能构成征收房产税不合理的依据。二是房地产税的征收需要建立在一个完整的信息系统条件下，但发达国家200多年前就开展了房产税，那时候没有信息系统吧?
一般来说，征收房地产税需要满足五个原则：一是税收的正义性。二是完善税制，调整现有房地产税收。比如购置环节税收要降低，持有环节税收要提高。三是保护居住权利。四是不会逼使多数人增加负担，包括税制改革内容。五是透明度。
税收的设立是一个政治决策，税收的表现形式是经济问题，但背后实际上是政治问题。而且，由于信息不完善，房地产税征收起来很难，但如果我们建立一种普遍征收、依法申请减免的方式，就可以通过税收系统把信息不畅的问题解决了。
也有一个问题，小产权房通过征收房地产税是不是以后就合法了?不会的，香港、欧美等国家都明确规定了，房子不因为征收了房地产税而合法。
当然，还有征收对象的问题，房地产税不一定是对产权人征收，其实在好多欧美国家，征收不动产税的对象是承租户，如果房子出租，承租户来交不动产税，如果不出租，那么产权人自己交。给出的理由是，承租人在这个地区使用房子，占用这块土地了，政府要为其提供公共服务，交不动产税是很正当。所以，如果我们在制度上进行一些调整，房地产税并不一定不能收。
最近还有一个观点认为房地产税不能收，因为好多人持有两套房三套房是为了养老，这个观点也很荒谬。如果投资住房是为了养老，前提是住房的价格或投资住房的收益要大于金融资产的收益。我们现在金融资产的平均收益是4.5%到5.5%，也就是说我们现在房价一定要保持6%左右的增长。每年房价保持6%的增长是什么概念?十一二年以后翻一番。这大概是社会难以接受的。房价上涨有一个前提，供应不足。但未来当房子数量增加，供过于求的情况下，价格怎么可能上涨?所以这种为了养老反对房地产税的理论也是不成立的。
